1. Der Besteller kann die Abnahme auch vor Fertigstellung der Leistung erklären.
2. Ein Weiterverkauf der Immobilie, auf die sich die beauftragte Bauleistung bezieht, kann im Verhältnis zum Unternehmer eine konkludente Abnahme darstellen.
3. Vereinbaren die Parteien eines Bauvertrags, in den die VOB/B einbezogen ist, dass sich die Gewährleistung "nach den werkvertraglichen Vorschriften des BGB" richtet, gelten für die Verjährung ausschließlich die Bestimmungen des BGB; die (nur) in der VOB/B vorgesehene Möglichkeit, die noch laufende Verjährungsfrist durch ein schriftliches Mängelbeseitigungsverlangen zu verlängern, besteht dann nicht.
4. Ein arglistiges Verschweigen von Mängeln kann nur angenommen werden, wenn der Unternehmer einen Mangel kennt und ihn dennoch nicht gegenüber dem Auftraggeber offenbart. Die Beweislast hierfür trägt der Besteller.
OLG München, Beschluss vom 13.06.2024 - 20 U 1009/24 Bau (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen)
BGB §§ 204, 634a, 640; VOB/B § 13 Abs. 5 Nr. 1
Problem/Sachverhalt
Der Auftragnehmer (AN) wird vom Auftraggeber (AG) in 2015 unter Einbeziehung der VOB/B mit der Ausführung von Installationsarbeiten in einer Wohnanlage beauftragt. Der Vertrag regelt in einer Klausel, dass die Gewährleistungsrechte sich nach den werkvertraglichen Vorschriften des BGB richten. Der AG verkauft die Wohnungen, deren Käufer die Abnahme im Juli 2016 erklären
Am 09.06.2021 fordert der AG den AN zur Mängelbeseitigung zum 13.07.2021 an der Isolierung von Wasserleitungen wegen zu geringer Dämmstärke auf und verlangt nach fruchtlosem Fristablauf Schadensersatz i.H.v. 95.300 Euro. Der AN beruft sich auf Verjährung. Dem hält der AG entgegen, dass der AN den Mangel arglistig verschwiegen habe. Außerdem sei durch die schriftliche Mängelrüge die Verjährung gem. § 13 Abs. 5 VOB/B gehemmt worden.
Entscheidung
Das Gericht gibt dem AN Recht! Der Anspruch des AG ist verjährt. Die Abnahme ist konkludent durch den Weiterverkauf der Wohnungen erfolgt, so dass die Verjährungsfrist Ende Juli 2016 zu laufen begann und Ende Juli 2021 Verjährung eingetreten ist (siehe Leitsätze 1 und 2). Ein arglistiges Verschweigen des AN liegt nicht vor (Leitsatz 4). Der AG habe durch Mails von der Reduzierung der Dämmdicke der Leitungen Kenntnis erlangt. Auch eine Hemmung der Verjährung entsprechend § 13 Abs. 5 VOB/B kommt durch die schriftliche Mängelrüge nicht in Betracht (Leitsatz 3).
Praxishinweis
Die Entscheidung weist auf einen wichtigen Fakt hin: Eine Mängelrüge kann nur im Rahmen eines VOB/B-Vertrags gem. § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 die Verjährungsfrist um zwei Jahre ab Zugang verlängern. Dies gilt nur für die erste Mängelrüge, die schriftlich vor Ablauf der Frist erfolgen muss (§ 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 1 VOB/B). Eine schriftliche Mängelrüge im Rahmen eines BGB-Bauvertrags hat diese Wirkung nicht. Nur wenn der AN auf eine solche Mängelrüge reagiert und "Verhandlungen" zwischen den Parteien geführt werden, kann die Verjährungsfrist gem. § 203 BGB für die Dauer der Verhandlungen gehemmt werden
Für ein Verhandeln genügt jeder Meinungsaustausch, der zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten über den Schadensfall stattfindet, sofern der Schuldner nicht von vorneherein jeden Ersatz sofort eindeutig ablehnt (BGH, IBR 2011, 136). Eine mögliche Reaktion des AN auf eine Mängelrüge kann z.B. die Vereinbarung eines Ortstermins sein. Die Verjährung ist dann ab der Mängelrüge durch Verhandlungen gehemmt.
RA und FA für Bau- und Architektenrecht Prof. Thomas Karczewski, Hamburg
