1. Eine vom Auftraggeber in einem Bauvertrag verwendete Klausel, wonach der Beginn der Zahlungsfrist für Abschlags- und Schlussrechnungen von der Rechnungsfreigabe durch den beauftragten Architekten abhängig sei, ist unwirksam.
2. Soll ein Architekt mit Wissen und Wollen des Auftraggebers auch die Bauverträge verhandeln und zum Abschluss bringen (sog. Abschlussgehilfe), dann muss sich der Auftraggeber das Handeln des Architekten zurechnen lassen.
OLG Schleswig, Urteil vom 21.08.2024 - 12 U 29/23; BGH, Beschluss vom 25.02.2026 - VII ZR 146/24 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)
BGB §§ 278, 305, 307, 650g Abs. 4
Problem/Sachverhalt
Der Bauherr (B) beauftragte den Generalunternehmer (GU) mit BGB-Bauvertrag vom 22.10.2018 mit der schlüsselfertigen Errichtung eines Wohngebäudes. Der Bauvertrag wurde vom Architekten (A) vorformuliert und verhandelt. Er sieht vor, dass die Zahlungsfrist bei Abschlags- und Schlussrechnungen mit der Rechnungsfreigabe durch den Architekten beginne (Ziff. 5.2), die Schlussrechnung binnen 30 Tagen nach Abnahme vorzulegen (Ziff. 5.5) und eine Gewährleistungsbürgschaft zu stellen sei (Ziff. 10.1). Mit Abnahmeprotokoll vom 19.06.2020 nahm B die Leistungen des GU förmlich ab. Mit Schlussrechnung vom 27.02.2020 verlangt der GU die Restvergütung. B wendet ein, der Vergütungsanspruch sei (noch) nicht fällig, da die Voraussetzungen der Ziff. 5.2 und 5.5 nicht vorlägen. Außerdem bestünde ein Zurückbehaltungsrecht wegen der nicht gestellten Gewährleistungssicherheit (Ziff. 10.1). Der GU erhebt Klage.
Entscheidung
Mit Erfolg! Der Vergütungsanspruch ist fällig. Ziff. 5.2 und 5.5 des Bauvertrags stehen der Fälligkeit nicht entgegen, da es sich um unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) handelt. Dass die Verträge von A erstellt wurden, ist irrelevant. Denn B muss sich das Handeln des A zurechnen lassen (vgl. § 278 BGB). A wurde von B als sog. Abschlussgehilfe eingesetzt (vgl. BGH, IBR 2015, 282). Er sollte für den - insoweit unkundigen - B die Vertragsinhalte verhandeln und zu einem Abschluss bringen. Ob B während der Vertragsverhandlungen konkret von der Verwendung von AGB wusste, ist ohne Bedeutung.
Ausreichend ist, dass A den Bauvertrag mit dem Einverständnis des B entworfen, mit dem GU verhandelt und anschließend B zur Unterschrift vorgelegt hat. Die Fälligkeit richtet sich deshalb nach den gesetzlichen Regelungen. Da B innerhalb der 30-tägigen Frist des § 650g Abs. 4 Satz 3 BGB keine begründeten Einwendungen gegen die Prüfbarkeit der Schlussrechnung erhoben hat, kommt es für die Fälligkeit allein auf die Abnahme an. Diese wurde von B erklärt. Auch ein Zurückbehaltungsrecht wegen der in Ziff. 10.1 vereinbarten, aber nicht gestellten Gewährleistungsbürgschaft scheidet aus, weil es sich bei dieser Sicherungsabrede um eine unwirksame AGB handelt.
Praxishinweis
1. Wer die Vertragsgestaltung aus der Hand gibt, muss mit den Konsequenzen leben. Die Vertragspartei (hier: B) muss sich sowohl das Stellen der Vertragsbedingungen durch den Abschlussgehilfen (hier: A) als auch dessen Mehrfachverwendungsabsicht "zurechnen" lassen (BGH, Urteil vom 04.02.2015 - VIII ZR 26/14, Rz. 14 f., IBRRS 2015, 0597; Urteil vom 17.02.2010 - VIII ZR 67/09, Rz. 10 ff., IBRRS 2010, 0878). Der genaue Wortlaut der hier vom Senat - schmallippig - für unwirksam erklärten Klauseln geht aus der Entscheidung nicht hervor.
2. Nicht Gegenstand des Rechtsstreits war der augenscheinlich eklatante Verstoß des A gegen das gesetzliche Verbot des § 3 RDG, indem er den Bauvertrag entworfen hat. Vertragsgestaltung ist Anwaltssache und deshalb eine verbotene Rechtsdienstleistung (vgl. OLG München, IBR 2025, 132; BGH, IBR 2024, 22). Architekten haften für Schäden, die Auftraggebern infolge der Erbringung verbotener Rechtsdienstleistungen entstehen (hier denkbar hinsichtlich entstandener Prozesskosten sowie Verzugszinsen). Da der Architekt insoweit eine berufsbildfremde Leistung erbringt, "wackelt" der Versicherungsschutz. Planer tun daher gut daran, die Finger von Bauverträgen - auch Vertragsformularen! - zu lassen.
RA Thomas Ryll, Ludwigshafen
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