1. Beruft sich ein betroffener Grundstückseigentümer gegenüber einer bauordnungsrechtlichen Maßnahme auf Bestandsschutz, so trägt dieser hierfür die Darlegungslast sowie die materielle Beweislast und damit das Risiko der Nichterweislichkeit.
2. Für sich gesehen genehmigungsfreie Teile eines Vorhabens werden von der Baugenehmigungspflicht erfasst, wenn sie unselbstständige Teile eines genehmigungspflichtigen Gesamtvorhabens sind und mit diesem eine Einheit bilden.
VGH Bayern, Beschluss vom 20.09.2024 - 1 CS 24.1020
BayBO Art. 76 Satz 1; VwGO § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4
Problem/Sachverhalt
Der Antragsteller (ASt) wendet sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen die für sofort vollziehbar erklärte Anordnung der Beseitigung einer auf seinem Grundstück befindlichen Mauer sowie einer Auffüllung/Anschüttung. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans aus dem Jahr 1995. Die Mauer sowie die Auffüllung liegen innerhalb des dort festgesetzten Überschwemmungsgebiets, das von jeglicher Bebauung freizuhalten ist.
Der Antragsgegner (Landratsamt) begründete die vorgenannte Verfügung damit, dass bei der Errichtung der Mauer von einem Zeitraum zwischen 1975 und 1997 ausgegangen werde. Seit dem 01.05.1966 bestehe jedoch im Regierungsbezirk Oberbayern aufgrund einer Verordnung eine Genehmigungspflicht für Anlagen in oder an Gewässern dritter Ordnung, somit auch für das Baugrundstück.
Die Mauer liege auch im faktischen Überschwemmungsgebiet, bei einem 100jährigen Hochwasserereignis würde das Grundstück sowie das östliche Nachbargrundstück größtenteils überflutet. Durch die Mauer werde das Wasser oberhalb aufgestaut und entlang der Mauer auf das Nachbargrundstück geleitet. Gegen die sofort vollziehbare Beseitigungsverfügung erhob der ASt Klage beim Verwaltungsgericht und beantragte zugleich die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage.
Das Verwaltungsgericht lehnte den Antrag ab und begründete dies damit, dass die streitgegenständliche Beseitigungsverfügung rechtmäßig sei. Die streitgegenständlichen baulichen Anlagen seien formell und materiell illegal. Die Anordnung des Sofortvollzugs sei im Hinblick auf die Gefährdungslage für das Nachbargrundstück gerechtfertigt.
Mit seiner Beschwerde verfolgt der ASt sein Rechtsschutzbegehren weiter. Für die Mauer bestehe aufgrund ihres länger zurückliegenden Errichtungsdatums Bestandsschutz, jedenfalls hätten Teile der streitgegenständlichen Mauer aufgrund der geringen Höhe genehmigungsfrei errichtet werden können. Eine formelle Illegalität bestehe daher nicht.
Entscheidung
Ohne Erfolg! Der VGH hat hinsichtlich der Frage, ob sich der ASt auf einen Bestandsschutz stützen könne, ausgeführt, dass der vom ASt behauptete Nachweis, dass sich aus Luftbildern ergebe, dass die Mauer bereits vor dem Jahr 1961 errichtet worden sei und genehmigungsfrei gewesen wäre, nicht erwiesen sei. Aus den vorgelegten Luftbildern aus dem Jahr 1961 sei für den Senat die streitgegenständliche Mauer nicht zu erkennen.
Nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand gäbe es daher keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass sich die Frage des genauen Zeitpunkts der Errichtung der Mauer klären lasse. Für die Frage, ob die Mauer im Zeitpunkt ihrer Errichtung genehmigungsfrei bzw. materiell rechtmäßig war, trage jedoch der ASt die Darlegungs- und Beweislast. Berufe sich ein betroffener Eigentümer gegen eine bauordnungsrechtliche Verfügung auf den Bestandsschutz, so trage dieser hierfür die Darlegungs- sowie materielle Beweislast und damit das Risiko der Nichterweislichkeit.
Die Nichterweislichkeit des Zeitpunkts der Errichtung der Mauer und damit ihrer Rechtskonformität gehe zu seinen Lasten. Soweit der ASt vortrage, dass aufgrund der geringen Höhe Teile der Mauer genehmigungsfrei hätten errichtet werden können, führe dies nicht zu einer formellen Legalität dieser Teile der Mauer. Für sich gesehen Genehmigungsteile eines Vorhabens werden von der Baugenehmigungspflicht erfasst, wenn sie unselbstständige Teile eines genehmigungspflichtigen Gesamtvorhabens sind und mit diesem eine Einheit bilden, so dass hier die Mauer, die aus drei Teilabschnitten besteht, insgesamt der Genehmigungspflicht unterlag und nicht in genehmigungspflichtige und genehmigungsfreie Teile aufgespalten werden könne.
Praxishinweis
Die Entscheidung verdeutlicht wieder einmal das große Risiko für Grundstückseigentümer, wenn auf ihrem Baugrundstück eine bauliche Anlage vorhanden ist, die nach dem heutigen Recht materiell illegal ist (Lage im Außenbereich, kein Einfügen nach § 34 BauGB, Lage im Überschwemmungsgebiet etc.) und eine schriftliche Baugenehmigung nicht vorgelegt werden kann. Kommt es in derartigen Fallkonstellationen zu einer ordnungsbehördlichen Verfügung (Beseitigungsverfügung, Nutzungsuntersagungsverfügung), obliegt es dem Eigentümer, den Nachweis zu führen, dass die bauliche Anlage entsprechend dem damals geltenden Recht errichtet wurde. Bleiben bei diesem Nachweis auch nur geringe "Restzweifel", ist dieser Nachweis nicht zur Überzeugung des Gerichts geführt.
Die Nichterweislichkeit geht dann zu Lasten des Eigentümers, da dieser sich auf dieses "Gegenrecht" beruft. Die Entscheidung zeigt ebenso, dass es bei einheitlichen Baumaßnahmen nicht möglich ist, diese in "genehmigungsfreie" und "genehmigungspflichtige" Teile aufzuteilen. In der Praxis spielt dies insbesondere oftmals eine Rolle, wenn mit der Baumaßnahme ohne Vorliegen einer Baugenehmigung bereits begonnen wurde. Da dann für die Baumaßnahme insgesamt eine Genehmigungspflichtigkeit besteht, führt dies dazu, dass die Bauaufsichtsbehörde sofort vollziehbar die Baumaßnahmen untersagen kann.
Die Durchführung der genehmigungsfreien Maßnahmen kann gegebenenfalls auch dazu führen, dass der Bestandsschutz hierdurch verlorengeht und dann bei zwingenden Genehmigungshindernissen (Lage im Außenbereich etc.) eine neue Baugenehmigung nicht erteilt werden kann, somit ein Abbruch des Gebäudes droht. Auch hier sollte daher in Zweifelsfällen stets das Baugenehmigungsverfahren abgewartet werden, bevor mit dem Bau begonnen wird.
RA und FA für Verwaltungsrecht Dr. Markus Johlen, Köln
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