1. Ist der Bauträger nicht berechtigt, die von einem Käufer gerügten Mängel nachzubessern, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Ansprüche der "werdenden Wohnungseigentümer" an sich gezogen hat und den Bauträger auf Kostenvorschusszahlung in Anspruch nimmt, kann der Käufer die Zahlung der restlichen Vergütung nicht wegen fehlender Abnahmereife des Gemeinschaftseigentums verweigern, § 242 BGB.
2. Dem Käufer steht aber ein Zurückbehaltungsrecht zu. Dieses Spannungsverhältnis ist dahin zu lösen, dass der Käufer zur Zahlung der restlichen Vergütung Zug-um-Zug gegen Kostenvorschusszahlung des Bauträgers an die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum nebst Zinsen verurteilt wird.
OLG Stuttgart, Urteil vom 28.04.2026 - 10 U 39/25 (nicht rechtskräftig)
BGB §§ 242, 320, 322 Abs. 1, § 632 Abs. 2, § 634 Nr. 2, § 637 Abs. 1, 3, § 640 Abs. 2, § 650u Abs. 1
Problem/Sachverhalt
A, Käufer einer Eigentumswohnung, verweigert die Abnahme des Gemeinschaftseigentums und die Zahlung der ihm vom Bauträger (B) berechneten restliche Vergütung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) vergemeinschaftet die Mängelrechte, erklärt gegenüber B nach Ablauf einer zur Mängelbeseitigung gesetzten Frist, dass sie Nachbesserungsversuche ablehne, und verklagt ihn auf Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung i.H.v. rund 500.000 Euro. B verklagt seinerseits A auf Zahlung der restlichen Vergütung (rund 15.000 Euro). A wendet fehlende Fälligkeit ein und beruft sich hilfsweise auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Baumängel. Das Landgericht weist die Klage als derzeit unbegründet ab. B legt Berufung ein.
Entscheidung
Das OLG verurteilt A unter Kostentragung des B dazu, auf das (näher bezeichnete) Treuhandkonto des B die restliche Vergütung zu zahlen, Zug-um-Zug gegen Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung nebst Zinsen von B an die WEG. Der Anspruch des B sei entgegen der Auffassung des Landgerichts zur Zahlung fällig. Zwar fehle es an einer Abnahme des Gemeinschaftseigentums und wegen der erheblichen Baumängel auch an der Abnahmereife. A sei aber nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert, sich darauf zu berufen. Denn B sei derzeit nicht berechtigt, die gerügten Mängel nachzubessern, weil die WEG die Nachbesserung ablehne und Kostenvorschuss verlange.
Mit Fristablauf habe B sein Recht zur Mängelbeseitigung verloren und sei nicht mehr berechtigt, gegen den Willen der Gemeinschaft Nachbesserungsleistungen am Gemeinschaftseigentum auszuführen. Das Vorliegen der Mängel sei im Parallelprozess der WEG gegen B bewiesen worden. Allerdings stehe A ein Zurückbehaltungsrecht zu; er könne die Zahlung der Vergütung zumindest so lange verweigern, bis B an die WEG den zur Beseitigung der Mängel erforderlichen Kostenvorschuss nebst Zinsen bezahlt habe. Trotz der Verurteilung des A müsse B gem. § 97 Abs. 1, § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO die Prozesskosten tragen, denn es sei zu berücksichtigen, dass der von B geltend gemachte Vergütungsanspruch durch das Zurückbehaltungsrecht des A bei wirtschaftlicher Betrachtung vollständig entwertet sei.
Praxishinweis
Die Lösung des OLG erscheint unnötig kompliziert. Im entschiedenen Fall stand - gewissermaßen zufällig - die Höhe des Vorschussanspruchs der Gemeinschaft bereits fest (weil das OLG am selben Tag über die Klage der Gemeinschaft entschied). Aber wenn nur die Mängel, nicht aber die Höhe der Mängelbeseitigungskosten feststehen, scheidet eine derartige Zug-um-Zug-Verurteilung aus. Vorzugswürdig und immer "anwendbar" ist die Abweisung der Klage als "derzeit unbegründet"; nicht wegen fehlender Fälligkeit, sondern wegen des Zurückbehaltungsrechts des Käufers. Der Bauträger wird dadurch nicht rechtlos gestellt, denn wenn er den Kostenvorschuss geleistet hat, entfällt das Zurückbehaltungsrecht.
RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, FA für Bau- und Architektenrecht Dr. David Greiner, Tübingen
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