Rechtsanwalt Wolfgang Thalmeir leitete das Verfahren nach der Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten (SOBau). Rechtsanwältin Maria Schnitzenbaumer hospitierte. Das Ergebnis, das nach kurzer Zeit dabei herauskam, hätte vor Gericht so schnell keine der beiden Parteien erreichen können.
Die Parteien würden heute vermutlich noch auf den ersten Gerichtstermin warten und hätten bereits mehrere hundert Seiten an Schriftsätzen und Anlagen ausgetauscht sowie mehrere tausend Euro an Anwalts- und Gerichtskosten investiert. Der im späteren Verlauf des Verfahrens zwingend notwendige Sachverständige hätte zusätzlich einen fünfstelligen Betrag abgerechnet. Und das bei einem völlig offenen Ergebnis.
Die Ausgangslage: Maximale Distanz, minimale Gesprächsbereitschaft
Der Fall hatte Gewicht. Ein Werkunternehmer hatte einen Werkvertrag für den außerordentlich gekündigt und stellte dem Auftraggeber rund 200.000 Euro in Rechnung. Der Auftraggeber sah die Sache grundlegend anders: Die Kündigung sei nicht gerechtfertigt gewesen, die erbrachten Leistungen seien falsch bewertet. Er wollte nichts zahlen. Zwei Parteien, zwei Welten.
Die Initiative für die Schlichtung kam vom anwaltlich vertretenen Auftraggeber. Der Werkunternehmer war nicht anwaltlich vertreten, hatte aber in seinem kaufmännischen Leiter einen verhandlungserfahrenen Vertreter mit solidem juristischen Grundverständnis an der Seite. Beide Seiten erklärten sich bereit, das SOBau-Verfahren einzuleiten.
Rechtsanwalt Thalmeir, der kurz zuvor die Schlichterausbildung der ARGE Baurecht abgeschlossen hatte, nahm den Fall an. Seinen ersten. Rechtsanwältin Schnitzenbaumer war von Beginn an dabei. „Wenn man das erste Mal schlichtet, tut es gut, nicht allein zu sein", sagt Thalmeir rückblickend. Schnitzenbaumer ergänzt: „Für mich hatte es einen klaren Lerneffekt, einfach zuschauen und erleben zu können, wie sich so eine Situation entwickelt."
Die Schlichtung: Risiken offen ansprechen schafft Bewegung
Schlichter und Schlichterin wählten einen transparenten Ansatz: Sie legten beiden Seiten die rechtlichen Risiken offen auf den Tisch, anstatt nur zu moderieren. Die entscheidende Erkenntnis: Die Beweislast lag ganz überwiegend beim Werkunternehmer, sowohl für die Berechtigung der außerordentlichen Kündigung als auch für die Höhe der geforderten Vergütung. „Das hat eine Weile gedauert, aber schließlich hat der Vertreter des Werkunternehmers es verstanden", erinnert sich Rechtsanwalt Thalmeir. Und in diesem Moment war klar, dass eine Einigung möglich ist.
Einzelgespräche mit den Parteien führten die Schlichter bewusst nicht. Alle Beteiligten blieben stets gemeinsam am Tisch, vollständige Transparenz auf beiden Seiten. Das half, Misstrauen abzubauen. Ein weiterer günstiger Umstand: Der Auftraggeber wurde beim Schlichtungstermin durch eine Person vertreten, die mit dem eigentlichen Konflikt weniger belastet war als die direkt Beteiligten. „Normalerweise sitzt man ja wirklich mit den Personen zusammen, die sich schon gestritten haben", sagt Thalmeir. Diesmal war das anders.
Co-Schlichterin Schnitzenbaumer erinnert sich: „Nach eineinhalb Stunden war ich mir bereits sehr sicher, dass die sich einigen wollen. Sie waren konstruktiv dabei." Schlichter Thalmeir hatte die Alternative klar benannt: lange Jahre vor Gericht, hohe Kosten, ungewisser Ausgang. „Das war der Moment, in dem auf beiden Seiten der sprichwörtliche ‚Groschen‘ gefallen ist“, so Thalmeir.
Einigung, Handschlag und ein neuer Auftrag in Aussicht
Am Ende einigte man sich auf eine Neuaufstellung der Schlussrechnung, die dann auch ausgeglichen wurde. Beide Parteien verständigten sich auf einen Zahlungsbetrag, der zwischen der ursprünglichen Forderung und der Null-Position des Auftraggebers lag. Der Werkunternehmer schluckte. Der Auftraggeber zahlte, wenn auch „zähneknirschend“. Und dann kam etwas, das vor Gericht schlicht nicht möglich gewesen wäre: Der Auftraggeber bot an, den Werkunternehmer bei künftigen Aufträgen zu berücksichtigen. Die beiden reichten sich die Hand. Das Tischtuch war nicht zerschnitten.
„Zwar sind beide mit dem Gefühl, dass sie nicht das erreicht haben, was sie sich ursprünglich vorgestellt hatten, rausgegangen, aber gleichzeitig waren sie auch irgendwie ganz zufrieden ", sagt Thalmeir. Alles ist mittlerweile erledigt und bezahlt. Vor Gericht hätte dieselbe wirtschaftliche Lösung frühestens in fünf Jahren vorgelegen. Mit hohen Anwaltskosten, mit hohen Sachverständigenkosten und ohne Handschlag und auch ohne Folgeauftrag.
Was die SOBau leistet und was Praktiker mitnehmen sollten
Der Fall zeigt, was das Schlichtungsverfahren nach der SOBau bietet: ein strukturiertes, von spezialisierten Anwältinnen und Anwälten geleitetes Verfahren, das die Parteien nicht gegeneinander, sondern miteinander zur Lösung führt. Es kann jederzeit vereinbart werden, auch noch nach Entstehen eines Streits, erfordert keine langwierigen Formalitäten und lässt sich innerhalb weniger Monate abschließen.
Thalmeir und Schnitzenbaumer brauchten für ihren ersten Fall insgesamt rund vier bis fünf Monate, inklusive Anlaufzeit und unter Berücksichtigung der Weihnachtspause und des Jahreswechsels. „Wenn man die Erfahrung schon hat und nicht gerade Weihnachten vor der Tür steht, schafft man das locker in zwei Monaten", ist Thalmeir überzeugt.
Dabei betonen beide: Wer eine Schlichtung anregt, verliert nichts. „Keine der beiden Parteien vergibt sich etwas", sagt Thalmeir. „Und wenn es nicht klappt, kann man immer noch streiten. Das dauert dann Jahre, da spielen die wenigen Monate für den Schlichtungsversuch absolut keine Rolle."
Für ihn ist die Konsequenz klar: Schlichtungsklauseln nach der SOBau gehören in jeden Bauvertrag. Er hat sie deshalb bereits in zwei aktuellen Mandaten eingebaut und sogar in seinen eigenen Werkvertrag im Zusammenhang mit einem privaten Bauvorhaben mit aufgenommen.
Ein Appell an die Branche
Was beide Schlichter nach diesem Fall umtreibt: Die SOBau ist zu wenig bekannt. Gerade bei kleineren und mittleren Bausachen mit Streitwerten zwischen 10.000 und 100.000 Euro lohnt sich ein Prozess vor Gericht für keine Seite. Wenn dann noch ein Sachverständigengutachten dazukommt, ist man bei einem 30.000-Euro-Streit schnell mit den Kosten beim Streitwert selbst angekommen. „Das Schlichtungsverfahren ist deshalb nicht nur bei Streitigkeiten ab mehreren Hunderttausend Euro sinnvoll", betont Thalmeir, „sondern gerade auch dort, wo sich Prozesse am wenigsten rentieren."
Für Kolleginnen und Kollegen, die das erste Mal schlichten wollen, hat er einen einfachen Rat: üben, hospitieren und anfangen. „Jungen Kollegen würde ich empfehlen, das Thema Schlichtung bei jedem Fall im Hinterkopf zu behalten." Schnitzenbaumer ergänzt: Wer einmal die Perspektive wechsle und der Gegenseite wirklich zuhört, wird auch in der normalen Mandatsarbeit besser und effektiver. „Man hat in diesem Verfahren die Möglichkeit, eine ganz andere Sichtweise einzunehmen, und das hilft."
Rechtsanwalt Wolfgang F. Thalmeir
- Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
- Schlichter für Baustreitigkeiten
Rechtsanwältin Maria Schnitzenbaumer
- Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
- Schlichterin für Baustreitigkeiten
--
Die Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten (SOBau 2020) der ARGE Baurecht steht als kostenloses Download unter www.sobau.de zur Verfügung. Ausgebildete Schlichter und alle weiteren Informationen zum Verfahren finden Sie unter www.arge-baurecht.com.
