Ausnahmen / Befreiungen
In einigen Sonder- und Härtefällen erhalten die verpflichteten Eigentümer mehr Zeit zur Umsetzung der 65-Prozent-EE-Vorgabe. Dies betrifft insbesondere sog. Heizungshavarien (a), den geplanten, aber nicht unmittelbar möglichen Anschluss an ein Wärmenetz (b) und den Austausch von Etagenheizungen und Einzelraumfeuerungsanlagen (sog. Einzelöfen) (c).
a)
Bei sog. Heizungshavarien (die Heizung kann nicht mehr bestimmungsgemäß betrieben und auch nicht mehr repariert werden) erhalten die verpflichteten Eigentümer eine Übergangzeit zur Erfüllung. Es wird einmal der Einbau zum Beispiel einer (ggf. gebrauchten) fossilbetriebenen Heizungsanlage ermöglicht, wenn innerhalb von 3 Jahren nach Ausfall der Heizung planmäßig auf eine die 65-Prozent-EE-Vorgabe erfüllende Heizung umgestellt wird.
Die 65-Prozent-EE-Vorgabe für neue Heizungen gilt ab 01.01.2024 daher vor allem für einen geplanten Heizungsaustausch, bei dem die Heizung noch nicht kaputtgegangen ist.
b)
Soweit ein Anschluss an ein Wärmenetz absehbar, aber noch nicht möglich ist, besteht innerhalb von 10 Jahren nach Ausfall einer Heizungsanlage die Möglichkeit, eine Heizung zu nutzen, die die 65-Prozent-EE-Vorgabe nicht erfüllt, wenn der verpflichtete Eigentümer sich verpflichtet, innerhalb von 10 Jahren nach Ausfall der Heizungsanlage sich an das Wärmenetz anschließen zu lassen.
c)
Für die Umstellung von Etagenheizungen und Einzelraumfeuerungsanlagen wird eine Entscheidungsfrist von 3 Jahren nach Ausfall der ersten Etagenheizung in einem Gebäude gewährt, um die Planung einer Zentralisierung der Heizung zu ermöglichen. Soweit eine Zentralisierung der Heizung gewählt wird, werden den Eigentümern weitere 10 Jahre Zeit zur Umsetzung dieser Zentralisierung gegeben. Bei Wohnungseigentumsgemeinschaften wird eine Zentralisierung als Regelfall vorgesehen, sofern die Eigentümergemeinschaft keinen Beschluss zu dezentralen Technologien fasst, die die 65-Prozent-EE-Vorgabe erfüllt.
d)
Bei Vorliegen einer sog. unbilligen Härte können im Einzelfall – weiterhin – auf Antrag bei der nach Landesrecht zuständigen Behörde Ausnahmen von der Pflichterfüllung zugelassen werden, wie es grundsätzlich bei allen GEG-Vorgaben gilt. Die Härtefallregelung wird konkretisiert und ergänzt, unter anderem um die erwartbaren Preisentwicklungen im nationalen und europäischen Emissionshandel unter Berücksichtigung der Erreichung der Ziele des Gesetzes.
Zwischenfazit
Insoweit besteht aufgrund dieser Neuregelungen die Verpflichtung von Immobilienbesitzern oder Käufern unter den zuvor dargelegten Voraussetzungen, das eigene Haus energetisch zu sanieren, so dass alle künftigen Sanierungsmaßnahmen entsprechend dem GEG vorgenommen werden müssen, soweit keine Ausnahme oder Härtefallregelung greift oder eine konkurrierende Gesetzeslage entgegensteht, wie z.B., dass Denkmalschutzrecht (b) oder die Pflicht zur Nutzung von Solarenergie in den verschiedenen Bundesländern (a).
a)
Um diese zuvor dargestellten ambitionierten Klimaschutzziele einhalten zu können, wird der Ausbau der Solarenergie als eine zwingende Voraussetzung gesehen. Daher hat die Bundesregierung bereits im Koalitionsvertrag festgelegt, dass eine Solarpflicht für gewerbliche Neubauten eingeführt werden soll. Bei privaten Neubauten soll die Solarenergienutzung „zur Regel“ werden. Beides soll noch in diesem Jahr umgesetzt werden.
Während der Bund noch an der Solarpflicht arbeitet, sind viele Bundesländer bereits deutlich weiter. In Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Bayern, Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen, Rheinland-Pfalz und Niedersachsen greift eine unterschiedlich ausgestaltete Solarpflicht.
In Sachsen, Thüringen und Brandenburg gibt es Entwürfe zur Umsetzung aber noch keine konkreten Beschlüsse.
Noch keine Regelungen sind bislang in Mecklenburg-Vorpommern, dem Saarland und Sachsen-Anhalt geplant.
Durch die Reform der Landesbauordnung in Nordrhein-Westfalen wurde zugleich die Solarpflicht auf Parkplätzen mit min. 35 Stellplätzen beschlossen, für die ab dem 01.01.2022 der Bauantrag gestellt wird. Voraussetzung dafür ist, dass die Stellplätze nicht zu Wohngebäuden gehören. Alternativ ist es möglich, Solarthermie zu installieren. Die schwarz-grüne Regierung hat in den Koalitionsvereinbarungen die Baupflicht für Solaranalgen beschlossen. Für alle öffentlichen Liegenschaften gilt die Solarpflicht seit diesem Jahr, für alle gewerblichen Neubauten ab 2024 und für alle kommunalen Liegenschaften ab 2024, sofern eine Dachsanierung durchgeführt wird. Zudem soll die Solarpflicht für private Neubauten ab 2025 eingeführt werden. Für private und gewerbliche Bestandsgebäude ist der Plan, dass bei einer umfassenden Dachsanierung eine Solaranlage ab 2026 installiert werden muss. Die Pflicht soll ebenfalls durch eine Solarthermieanlage oder durch die Verpachtung der Dachfläche an externe Investoren erfüllt werden können.
In Bayern z.B. gilt für Bauanträge seit dem 01.03.2023 eine Solardachpflicht für neue Gewerbe- und Industriegebäude. Ab dem 01.07.2023 wird diese Regelung auf alle anderen neu zu errichtenden Nichtwohngebäude erweitert. Ab dem 01.01.2025 soll die Solardachpflicht auch für umfassende Dachsanierungen bei bestehenden Nichtwohngebäuden gelten. Für Wohngebäude gibt es bisher keine Verpflichtung. Die Solardachpflicht gilt als erfüllt, wenn mindestens ein Drittel der geeigneten Dachflächen belegt wird. Alternativ kann die Solarpflicht auch erfüllt werden, wenn mindestens 15% des Wärme- und Kälteenergiebedarfs über Solarthermie gedeckt werden. Gebäude mit einer Dachfläche von weniger als 50 m² sind von dieser Regelung ausgenommen.
b)
Zukünftig sind die Ziele des Denkmalschutzes bei der Prüfung der Vereinbarkeit mit EE-Anlagen aufgrund des § 2 EEG gegeneinander und untereinander abzuwägen, wobei aufgrund des überragenden öffentlichen Interesses der Errichtung von EE-Anlagen im Sinne des § 2 EEG Belange des Denkmalschutzes nur noch im Einzelfall entgegenstehen können, wenn sie wiederum das überragende öffentliche Interesse überwiegen. Es ist somit (gemäß der gesetzgeberischen Intention) davon auszugehen, dass der Ausbau der EE-Anlagen dem Denkmalschutzrecht nur noch in atypischen Ausnahmefällen entgegensteht.
So sieht § 9 Abs. 3 DSchG NRW bereits vor, dass die Erlaubnis zur Durchführung einer erlaubnispflichtigen Maßnahme zu erteilen ist, wenn Belange des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen oder ein überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme verlangt. Bei der Entscheidung sind insbesondere auch die Belange des Wohnungsbaus, des Klimas, des Einsatzes erneuerbarer Energien sowie der Barrierefreiheit angemessen zu berücksichtigen.
Fazit:
Die Pflicht zur energetischen Sanierung wird durch die Reform des GEG nochmals verschärft, indem die schrittweise Begrenzung bzw. die Abschaffung der Nutzung fossiler Brennstoffe nunmehr festgeschrieben wird. Aufgrund ebenfalls bestehender, konkurrierender Länderregelungen bleibt die Anwendung der einzelnen Rechtsnormen für die betroffenen Eigentümer unübersichtlich; bis hin zu Entscheidungen im Einzelfall, insbesondere wenn Ausnahmen und Härtefallregelungen greifen oder konkurrierendes Fachrecht, wie der Denkmalschutz zu beachten sind.
