Als privater Bauherr stehen Sie vor der Herausforderung, die richtigen Entscheidungen zu treffen und das Projekt von Anfang bis Ende zu steuern. Sowohl in rechtlicher, aber auch in tatsächlicher Hinsicht gilt es hierbei einiges im Rahmen der Auftragsvergabe und der Prüfung von Abrechnungen zu beachten.
Einholung von Angeboten und Auswahl der Handwerker
Nachdem der private Bauherr sich für das „Was“ (Planung) der Bauleistung entschieden hat, ist die sorgfältige Auswahl des „Wer“ (Auftragnehmer) ein entscheidender Meilenstein für das Gelingen des Bauvorhabens. Achten Sie darauf, dass Sie bei Einholung von Angeboten konkrete Vorgaben machen.
Hiermit sorgen Sie dafür, dass Angebote von verschiedenen Handwerkern auch preislich miteinander vergleichbar sind. Die Einholung von Vergleichsangeboten ergibt nur dann einen Sinn, wenn die Angebote auch tatsächlich in ihrem Inhalt und ihrer Gestaltung vergleichbar sind. Ziehen Sie hierzu einen Architekten zu Rate, sollten Sie nicht bereits einen für den Bau beauftragt haben.
Machen Sie sich zudem vor der Einholung von Angeboten ein Bild von Ihrem potenziellen Auftragnehmer. Lassen Sie sich von dem Handwerker Referenzobjekte/-arbeiten zeigen. Seriöse Handwerker geben gerne auch Kontaktdaten von ehemaligen Auftraggebern weiter.
Fragen Sie ggf. nach Qualifikationen oder Zertifikaten, die die Fachkunde des Unternehmens belegen. Lassen Sie sich auch bestätigen und nachweisen, dass der Auftragnehmer für die Bautätigkeiten hinreichend versichert ist.
Gestaltung des Bauvertrags und der Auftragsvergabe
Im Rahmen der Beauftragung eines Handwerkers besteht regelmäßig noch kein aktives Problembewusstsein. Sie gehen davon aus, einen vertrauenswürdigen Handwerker gefunden zu haben und freuen sich auf die Durchführung des Bauvorhabens.
Das grundsätzliche Vertrauen in die Arbeit des Vertragspartners ist wichtig und richtig. Dennoch sollten Sie auch mögliche Probleme im Bauablauf vor Augen haben und hierfür durch klare vertragliche Vereinbarungen vorsorgen.
Bedenken Sie auch, dass mündliche Absprachen im Konfliktfall kaum zu beweisen sind. Der „Bauvertrag“ kann dabei nur aus dem Angebot des Handwerkers und Ihrer Beauftragung dazu bestehen. Es gibt dann keinen Vertragstext im eigentlichen Sinne.
Eventuell legt der Handwerker Ihnen jedoch auch einen ausführlicheren Vertragstext vor. Beides ist möglich. Je größer der Regelungsbedarf ist, desto eher sollte ein separater Vertragstext aufgesetzt werden. Lassen Sie sich dazu beraten, ob Sie für die konkrete Bauleistung einen umfangreicheren Vertragstext aufsetzen lassen sollten.
Detaillierte Beschreibung der geschuldeten Leistung
Das Kernstück des Vertrages ist die Beschreibung der von dem Handwerker geschuldeten Leistung, das sogenannte „Bausoll“. Dieses legt fest, welche Leistung Sie zu der vereinbarten Vergütung erhalten. Eine zusätzliche Vergütung kann von dem Handwerker nur dann gefordert werden, wenn die ausgeführte Leistung über dieses Bausoll hinausgeht (Nachtrag).
Um hier die bestmögliche KostensicherKostensicherheit zu erlangen, sollte das „Bausoll“, das heißt die von dem Handwerker zu erbringende Leistung, in dessen Angebot exakt beschrieben sein. Prüfen Sie auch, ob diese Beschreibungen des Handwerkers in dessen Angebot mit Ihrer Erwartung übereinstimmen.
Fragen Sie explizit nach, wenn Sie Bezeichnungen oder Begrifflichkeiten nicht verstehen. Dies ist zulässig und dringend notwendig, um einen späteren Streit über die geschuldete Leistung zu vermeiden.
Bauzeit und Termine
Die Bauzeit ist ein entscheidendes Kriterium für das Gelingen des Bauvorhabens. Vereinbaren Sie mit dem Handwerker einen festen Termin für den Beginn der Arbeiten (wenn möglich) und zwingend für die Fertigstellung der Arbeiten.
Diese Termine sind schriftlich zu vereinbaren und erleichtert es Ihnen erheblich, den Handwerker zu einem zügigen Arbeiten zu bewegen. Bedenken Sie auch, dass die rechtzeitigen Arbeiten des einen Gewerks als Vorleistung für weitere Gewerke notwendig sein können. Kann der Handwerker den vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermin nicht einhalten, entstehen Ihnen Ansprüche wegen Verzuges.
Preisgestaltung und Abrechnungsmodell
Prüfen Sie und verschaffen Sie sich ein Verständnis darüber, nach welchem Modell der Handwerker seine Leistung abrechnen will. So kann der Handwerker Ihnen beispielsweise die als „Bausoll“ vereinbarte Leistung zu einer Pauschalvergütung anbieten.
Dies bietet Ihnen in der Regel die größte Kostensicherheit. Häufig bieten Handwerker Leistungen auf der Basis von sogenannten „Einheitspreisen“ an. Dies bedeutet, der Handwerker gibt für bestimmte Positionen einen Preis für eine bestimmte Menge an. So kann der Handwerker zum Beispiel einen Quadratmeterpreis für die Verlegung von Fliesen anbieten.
Die Abrechnung findet dann nach der tatsächlich erstellten Menge statt. Achten Sie auch hier darauf, dass die Leistung hinreichend konkret beschrieben ist. Gerne versuchen Handwerker auch, Ihre Leistung auf Stundenbasis abzurechnen.
Solche Vereinbarung sollten Sie möglichst vermeiden, da Ihre Kostensicherheit hierbei gering ist. Außerdem entsteht über die tatsächlich angemessene und abzurechnende Anzahl der Arbeitsstunden häufig Streit.
Prüfung von Rechnungen
Handwerker sind berechtigt Abschlagsrechnungen für bereits erbrachte Leistungen zu stellen. Sollten Ihnen gegenüber solche Rechnungen gestellt werden, müssen Sie vor der Bezahlung prüfen, ob diese berechtigt sind. Sie müssen auf der Baustelle prüfen, ob die in der Abschlagsrechnung behaupteten Leistungen auch tatsächlich erbracht worden sind.
Falls nach Einheitspreisen abgerechnet wird, muss der Handwerker ein Aufmaß vorlegen, mit dem die abgerechnete Menge/Masse ermittelt worden ist. Verlangen Sie zu einer Abschlagsrechnung zwingend auch ein Aufmaß, hierauf haben Sie einen Anspruch.
Dies erleichtert Ihnen die Überprüfung der Abschlagsrechnung erheblich. Sollten Sie hierbei bereits Mängel an der Leistung feststellen, sind diese zu rügen. Sie können hierfür angemessene Einbehalte geltend machen und damit Zahlungen zurückhalten.
Sollten Sie die Richtigkeit der Rechnung nicht selbst bewerten können, ist die Einschaltung von Fachpersonal zu empfehlen. Prüfen Sie auch, ob die Inhalte der Abschlagsrechnung dem Angebot und dem Vertrag entsprechen.
Sollte der Handwerker behaupten, eine zusätzliche Leistung (Nachtrag) abrechnen zu dürfen, ist eine exakte Prüfung erforderlich. Sie müssen prüfen, ob die tatsächlich erbrachte Leistung nicht bereits in dem vereinbarten „Bausoll“ enthalten war und ob Sie die abgerechnete Leistung überhaupt verlangt haben (Anordnung).
Grundsätzlich gilt, dass Vereinbarungen über zusätzliche Leistungen schriftlich zu dokumentieren sind, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen.
Fazit
Die Vergabe und Abrechnung von Aufträgen erfordert sorgfältige Planung und genaue Kontrolle. Durch die Auswahl qualifizierter Handwerker, klare Verträge, transparente Abrechnungen und regelmäßige Qualitätskontrollen können Sie sicherstellen, dass Ihr Bauprojekt erfolgreich abgeschlossen wird.
So können Sie Ihrem Traum vom Eigenheim oder einer gelungenen Renovierung ein großes Stück näherkommen.
