Bauzeitverzögerung: So lassen sich Geldbeutel und Nerven schonen

Einleitung 

Private Bauvorhaben sind zumeist getragen von hoffnungsvoller Erwartung und (Vor-)Freude. Umso ärgerlicher ist es, wenn sich das Vorhaben in die Länge zieht und zu einer Kostenexplosion führt und dadurch erhebliche Mehrkosten entstehen. 

Jeder Monat Bauverzögerung verursacht nämlich zusätzliche Mietzahlungen, Finanzierungskosten und häufig auch eine persönliche Belastung.  

In der Praxis sind Bauzeitüberschreitungen keine Ausnahme, sondern eher die Regel. Desto wichtiger ist es für Sie, bereits vorab bei der Vertragsgestaltung Vorsorge zu treffen und die eigenen Rechte zu kennen. 
 

Was bedeutet „Bauzeit“? 

Unter „Bauzeit“ versteht man den Zeitraum, in dem der Bauunternehmer die vertraglich vereinbarte Leistung zu erbringen hat. Häufig wird ein konkreter Fertigstellungstermin oder eine Bauzeitspanne im Vertrag festgelegt. Fehlt eine klare eindeutige Regelung, gilt nach den gesetzlichen Vorgabe, dass die Leistung „alsbald“, d. h. innerhalb angemessener Frist, geschuldet ist. In der Praxis führt dies jedoch häufig zu Rechtsunsicherheit. Nur bei verbindlich vereinbarten Terminen können Bauherren Ansprüche wegen Verzugs geltend machen. 
 

Ursachen von Bauzeitverlängerungen 

Verzögerungen  können aus unterschiedlichen Gründen entstehen, zum Beispiel: 

(i) Unternehmerseitig (innerbetrieblich): unzureichende Organisation, Personalmangel oder verspätete Materiallieferungen. Diese Ursachen liegen im Risikobereich des Unternehmers. Es ist somit nur konsequent, dass dieser die Kostenfolge dafür trägt, wenn aufgrund dieser Umstände eine Bauverzögerung eintritt. 

(ii) Unternehmerseitig (außerbetrieblich): äußere Umstände wie z. B. Witterungseinflüsse, fehlende Genehmigungen, nachträgliche Planungsänderungen oder unklare mangelhafte Leistungsbeschreibung. Hier kommt es auf die vertragliche Risikoverteilung an. Je konkreter die Gefahrentragung geregelt ist, desto geringer sind letztendlich die Konfliktpunkte. 

(iii) Vertragsänderungen bzw. Nachträge durch Bauherren: Diese Gründe sind vom Bauherren zu vertreten, da dieser Vertragsänderungen oder Nachträge anordnet. Jede Änderung oder Erweiterung des Leistungsumfangs bzw. jeder angeordnete Nachtrag kann dabei eine Verlängerung der Bauzeit notwendig machen.   

Für die rechtliche Beurteilung ist es für Sie daher entscheidend, die Ursachen voneinander zu unterscheiden. Denn je nach Verantwortlichkeit trägt entweder der Unternehmer oder der Sie die Mehrkosten. 

Es ist daher wichtig, dass Sie in den Verträgen klar definieren, wer für welche Gefahr die Verantwortung trägt und vor allem wie die Kostenverteilung sein wird.  
 

Folgen der Verzögerung 

Gerät der Unternehmer mit der Fertigstellung in Verzug und liegen die Gründe in seiner Risikosphäre, können Sie Schadensersatz von diesem verlangen, etwa für zusätzliche Mietkosten. Voraussetzung ist in der Regel eine Mahnung mit Fristsetzung. Verstreicht diese Frist ohne Ergebnis, steht Ihnen neben dem Schadensersatz auch ein Rücktritts- bzw. Kündigungsrecht zu. Mit Letzterem kann man schlussendlich auch die unangenehmsten Leistungsverweigerer loswerden.  

Andererseits kann der Unternehmer bei berechtigter Bauzeitverlängerung Mehrkosten für Stillstand oder zusätzliche Leistungen geltend machen. Dies betrifft insbesondere etwaige, unvorhersehbare Baugrundverhältnisse oder nachträgliche Änderungswünsche des Bauherrn. 
 

Die Kostenfalle bei Bauzeitverlängerung 

Eine verlängerte Bauzeit ist also für beide Vertragsparteien risikoträchtig. 

Sie als Bauherren tragen allerdings oft die indirekten und direkten Kosten, die unmittelbar anfallen (Miete, Zinsen, Umzug, entgangene Förderungen).  

Darüber hinaus machen Unternehmer in der Regel allerdings auch zusätzliche Ansprüche geltend, beispielsweise für Baustellenvorhaltung, Mehraufwand oder Nachträge. In Studien wurde festgestellt, dass Bauablaufstörungen für Unternehmer Mehrkosten von bis zu 30 – 50 % der ursprünglichen Kalkulation verursachen können. Diese Forderungen landen nicht selten bei Ihnen als Bauherrn, wenn die vertraglichen Regelungen unklar sind oder Lücken aufweisen. 
 

Vertragsgestaltung als Schutz 

Um Streit und unnötige Kosten zu vermeiden, sollten daher folgende Punkte zwingend im Vertrag berücksichtigt werden: 

1. Klare Bauzeitvereinbarung 
   Im Bauvertrag sollte ein verbindlicher Fertigstellungstermin festgeschrieben werden. Ein bloßer Hinweis wie „voraussichtlich“ ist rechtlich wertlos. Empfehlenswert ist weiterhin ein detaillierter Bauzeitenplan, der fortlaufend aktualisiert werden sollte. 
2. Vertragsstrafe 
   Der Unternehmer sollte mit einer Vertragsstrafenklausel zu einer Geldzahlung bei Verzug verpflichtet werden. Zulässig ist dabei eine Strafe bis max. 5 % der Auftragssumme. So entsteht ein Anreiz zur Einhaltung von Terminen. 
3. Präzise Leistungsbeschreibung 
   Unklare oder lückenhafte Bau- und Leistungsbeschreibungen führen fast zwangsläufig zu Streitigkeiten über Mehrkosten. Bauherren sollten daher auf vollständige und eindeutige Beschreibungen achten und sich dabei entweder von einem Anwalt oder Architekten beraten lassen. Jede Nachtragsleistung verlängert nämlich die Bauzeit und verteuert das Projekt. 
4. Nachtragskontrolle 
   Es sollte zudem eine Regelung aufgenommen werden, dass Nachträge stets schriftlich vereinbart werden müssen. Ohne klare (schriftliche) Regelung besteht das nämlich Risiko, dass Unternehmer Leistungen einseitig ausweiten und später Mehrkosten geltend machen. 
5. Risikoverteilung 
   Weiterhin sollte im Vertrag vereinbart werden, welche Partei bestimmte Risiken trägt (z. B. Baugrund, Witterung). So wird verhindert, dass Bauherren später mit unvorhersehbaren Zusatzforderungen konfrontiert werden. 

Praktische Tipps im Verzugsfall 

Kommt es auf der Baustelle zu Verzögerungen, sollte Sie eine konsequente und vollständige Dokumentation führen. Baustellenprotokolle, Fotos oder Zeugenvermerke helfen später, den Umfang und die Dauer der Verzögerung nachzuweisen.  

Ebenso wichtig ist es, den Unternehmer nicht nur mündlich, sondern auch schriftlich zur Fertigstellung aufzufordern und dabei eine angemessene Frist zu setzen. Verstreicht diese Frist ohne Ergebnis, können Sie als Bauherren die Geltendmachung einer Vertragsstrafe oder von Schadensersatz androhen. Dies erhöht den Druck und macht deutlich, dass die Verzögerung nicht folgenlos hingenommen wird.  

Da jedoch Formulierungsfehler oder zu kurze Fristen die Durchsetzung der eigenen Rechte gefährden können, empfiehlt es sich, im Zweifel anwaltlichen Rat einzuholen. Ein Rechtsanwalt sorgt dafür, dass Schreiben rechtssicher formuliert sind und Ihre Ansprüche gewahrt werden. 

Die dadurch entstehenden Anwaltskosten bewegen sich in der Regel auch in einem überschaubaren Bereich, wohingegen die Kosten einer nachträglichen Geltendmachung von Bauverzugskosten im Rahmen eines Rechtsstreits ein Vielfaches an Zeit, Geld und Nerven kostet. 
 

Fazit 

Bauzeitverlängerungen sind ein häufiger Konfliktpunkt und können erhebliche Mehrkosten verursachen. Wer als Bauherr seine Verträge sorgfältig prüft oder überprüfen lässt und klare Regelungen zu Bauzeit und Folgen von Verzögerungen trifft, ist auf der sicheren Seite. Im Zweifel lohnt es sich, rechtzeitig juristischen Rat einzuholen. 

Zum Abschluss erhalten Sie von uns eine kompakte Checkliste, die Ihnen im Eifer des Gefechts schnell und konsequent hilft, den Überblick und Ihre Interessen zu wahren. 

Checkliste: Vertragsvorsorge gegen Bauzeitverlängerung 
 

1. Fester Fertigstellungstermin im Vertrag 
2. Bauzeitenplan mit Zwischenterminen 
3. Vertragsstrafe bei Überschreitung (ca. 0,1 % pro Tag, max. 5 %) 
4. Eindeutige Leistungsbeschreibung ohne Lücken 
5. Schriftform für Nachträge verbindlich vereinbaren 
6. Risikoverteilung bei Witterung, Baugrund, Genehmigungen regeln 
7. Dokumentationspflicht (Baustellenberichte, Protokolle) festschreiben 
8. Finanzielle Absicherung: Mietkosten im Verzugsfall einkalkulieren