Bauverträge: Faire Lösung für verzögerungsbedingte Preissteigerungen

Bauverträge: Faire Lösung für verzögerungsbedingte Preissteigerungen

Ausschuss Bau- und Architektenrecht im Deutschen Anwaltverein entwickelt Ergänzung zu § 642 BGB – Ziel: fairer Ausgleich bei Bauzeitverzögerungen

Berlin, 23. September 2025. Wer trägt die Mehrkosten, wenn sich Bauprojekte durch Annahmeverzug des Auftraggebers verzögern und in der Zwischenzeit Material- und Lohnpreise steigen? Diese seit Jahren drängende Frage beantwortet der Gesetzgebungsausschuss Privates Bau- und Architektenrecht des Deutschen Anwaltvereins (DAV) nun mit einem konkreten Vorschlag zur Gesetzesänderung.

Der DAV-Ausschuss, der sich unter anderem aus Mitgliedern der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht zusammensetzt, will mit einer gezielten Ergänzung des § 642 BGB einen fairen Ausgleich für beide Seiten schaffen. Der Vorstoß könnte ein zentrales Problem der Baubranche lösen.

Das Problem: Unternehmer bleiben auf Mehrkosten sitzen

Die Rechtslage ist bislang eindeutig, aber aus Sicht vieler Baubeteiligter unbefriedigend: Wenn sich ein Bauprojekt aufgrund von Annahmeverzug des Bestellers verzögert, können Bauunternehmen zwar eine angemessene Entschädigung gemäß § 642 BGB verlangen. Der BGH stellte 2017 jedoch klar: Steigen während der Verzögerung die Material- und Lohnkosten, müssen Bauunternehmen diese Mehrkosten selbst tragen. Sie bekommen dafür keine Entschädigung. (Urteil vom 26.10.2017, VII ZR 16/17).

"Diese restriktive Auslegung wird in der baurechtlichen Praxis zunehmend als unbefriedigend und wirtschaftlich unangemessen empfunden", erklärt Rechtsanwalt Christian Meier, Mitglied des DAV-Ausschusses und Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der ARGE Baurecht. "Die aktuelle Rechtslage geht zu Lasten der Bauunternehmer. Diese tragen allein das Risiko von Preissteigerungen, obwohl die Verzögerung oft nicht in ihrem Einflussbereich liegt. Ein Risiko, das allein auf der Seite des Unternehmers liegt, obwohl für beide Vertragspartner die Ursachen der Verzögerung regelmäßig nicht beeinflussbar sind, erscheint unangemessen."

Die Lösung: Tatsächliche Mehrkosten erstatten

Der DAV schlägt eine Ergänzung des § 642 BGB vor, die tatsächlich erforderliche Mehrkosten für Material, Geräte und Lohn in den Entschädigungsanspruch einbezieht, allerdings unter strengen Voraussetzungen:

• Nur nachweisbare Mehrkosten: Ausgeschlossen bleiben Zuschläge für Wagnis, Gewinn und allgemeine Geschäftskosten
• Kausalitätsprinzip: Mehrkosten müssen eindeutig auf den Annahmeverzug zurückzuführen sein
• Mitverschuldensregelung: Bei eigener Mitverantwortung des Unternehmers wird der Anspruch entsprechend gekürzt

Vorteile für Auftraggeber: Keine einseitige Belastung

"Unser Vorschlag belastet Auftraggeber nicht einseitig", betont Meier. "Wir haben bewusst mehrere Schutzklauseln eingebaut, um eine faire und ausgewogene Lösung zu schaffen. Der Besteller soll nur die tatsächlich erforderlichen Mehrkosten erstatten, nicht jedoch darauf Zuschläge für Allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn", erläutert das Ausschussmitglied. "Durch diese Beschränkung und das Einbeziehen des Mitverschuldens entsteht kein übermäßiger Vorteil für den Unternehmer."

Zusätzlich schlägt der DAV-Ausschuss vor, dass Entschädigungsansprüche erst mit der Schlussrechnung fällig werden. Diese Maßnahme vermeidet komplizierte gestaffelte Verjährungsfristen und schützt vor voreiligen Kündigungen.

Praxisnutzen: Mehr Planungssicherheit für alle

Die vorgeschlagene Regelung würde konkrete Vorteile für die Baupraxis bringen: Bauunternehmen profitieren durch Schutz vor unkalkulierbaren Kostensteigerungen und deutlich bessere Planungs- sowie Kalkulationssicherheit. Gleichzeitig entfällt der Anreiz zur Vertragskündigung bei Verzögerungen, da eine faire Kompensation möglich wird.

Auftraggeber erhalten eine faire Kostenverteilung ohne übermäßige Belastung und können sich auf eine klare Rechtslage verlassen, statt langwierige Streitigkeiten führen zu müssen. Die Regelung schafft zusätzlich Anreize für eine partnerschaftliche Projektumsetzung.

"Es ist höchste Zeit für eine Lösung", betont Meier. "Die Baubranche braucht Rechtssicherheit und faire Risikoverteilung. Unser Vorschlag bietet beides. Mit der vorgeschlagenen Änderung wird ein fairer Ausgleich im Baurecht geschaffen, der der Lebenswirklichkeit komplexer Bauprojekte Rechnung trägt und ein zentrales Praxisproblem einer konsensfähigen Lösung zuführt."