Bauverträge: Bauherrn müssen für Klarheit sorgen!

Wahrheit und Klarheit finden sich in Bauverträgen leider viel zu selten. Bauherrn sind gefordert, hier genau hinzuschauen. Die kritische und akribische Prüfung aller Unterlagen sorgt für den reibungslosen Bauablauf nötige Klarheit im Vertrag. Daher: Fordern Sie den Unternehmer auf die Leistung vollständig und wahrheitsgemäß in der Leistungsbeschreibung darzustellen und schaffen Sie durch eigenes Zutun, bereits vor Unterzeichnung des Bauvertrages, ein vollständiges Leistungsbild.

Die typischen Verträge für private Bauherrn sind:

1.) Der Verbraucher-Bauvertrag und der Bauvertrag

Im Rahmen eines Verbraucher-Bauvertrages, §650 i BGB, wird ein neues Haus als Ganzes und aus einer Hand von einem Unternehmen gebaut, entweder in Massiv- oder Fertigbauweise. Der Bau erfolgt auf einem vom Bauherrn bereitgestellten Grundstück.

Tipp:

Ganz wichtig dabei: Schließen Sie niemals einen Bauvertrag ab, ohne bereits eingetragener Eigentümer eines Grundstückes zu sein. Dies kann schwerwiegende zeitliche und finanzielle Konsequenzen haben. (Siehe Beitrag Bauen ohne Grundstück und die Folgen).

Ein Verbraucherbauvertrag nach § 650 i BGB liegt auch bei einem Umbau oder einer Sanierung vor, wenn es sich um erhebliche Umbaumaßnahmen aus einer Hand handelt, der Umbau wird meist von einem Unternehmer bzw. mehreren Nachunternehmern durchgeführt.

Neben dem Verbraucherbauvertrag gibt es Bauverträge, gemäß §650a BGB für kleinere Aufträge, wenn z. B. nur ein Gewerk, wie das Dach oder der Anbau eines Wintergartens, in Auftrag gegeben wurde. Bei Verbraucher sollten sich diese Verträge aber stets nach den Vorgaben des Verbraucherbaurechst orientieren. Hier kann eine Beratung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, der im Verbraucherbaurecht spezialisiert ist, vor Vertragsschluss sehr hilfreich sein, um einen ausgewogenen Vertrag für beide Parteien zu gestalten.

2.) Bauträgervertrag

Der Unterschied zum Bauvertrag liegt darin, dass der Unternehmer nach § 650u Abs. 1 BGB auch die Übereignung eines Grundstückes schuldet. Man spricht beim Bauträgervertrag nicht vom Bauherrn, sondern vom Erwerber, denn es baut der Bauträger auf eigenem Grundstück und übergibt nach Fertigstellung das Grundstück und Gebäude an den Erwerber.

3.) Architektenvertrag

Beim Architektenvertrag wird der Architekt mit der Planung, Ausschreibung und Bauüberwachung beauftragt. Die Bauherrn schließen dann in der Regel mit mehreren Unternehmern einen Vertrag. So werden Gewerke wie Erdbau, Rohbau, Dach, Fenster und Haustechnik auf Basis der vom Architekten geplanten und ausgeschriebenen Leistungsbeschreibung beauftragt.

Welcher Vertrag ist der Beste?

Das kann man so pauschal nicht sagen. Die Verträge sind sehr unterschiedlich:

Beim Architektenvertrag wird in der Regel die individuellste Planung und Bauausführung umgesetzt. Hier können die Bauherrn ihre Wünsche umfassend einbringen und individuell bauen. Wegen der Einzelvergabe und des hohen Koordinationsaufwandes wird die anfangs geschätzte Bausumme fast immer überschritten. Eine Preissicherheit ist hier fast nie zu erwarten.

Beim Bauträgervertrag wird in der Regel ein Festpreis vereinbart, dieser ist auch als Festpreis zu verstehen. Das Risiko der Preiserhöhung trifft hier den Bauträger und nicht den Erwerber.            

Allerdings birgt der Bauträgervertrag ein anderes Risiko: Das Haus und das Grundstück bleiben bis zur Übergabe im Eigentum des Bauträgers. Wenn der Bauherr also Abschlagszahlungen leistet, zahlt er auf ein Haus, das ihm nicht gehört. Wir der Bauträger während der Bauphase insolvent, kann es sehr teuer werde und erhebliche Mehrkosten entstehen

Tipp: 

Daher ist insbesondere bei einem Bauträgervertrag eine Bonitätsprüfung des Unternehmens unerlässlich.

Beim Verbraucherbauvertrag besteh die gesetzliche Pflicht der Festlegung des Leistungsinhalts und des Preises. Beim Verbraucherbauvertrag besteht der Vorteil, dass der Bauherr gemäß § 650m Abs. 2 BGB bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheitsleistung für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung des Werkes in Höhe von 5% der vereinbarten Gesamtvergütung verlangen kann. Und der Unternehmer bis zur Abnahme nur 90 % der Bausumme anfordern darf. So hat der Bauherr am Ende der Bauzeit noch 15 % der Bausumme im eigenen Portemonnaie. Leider werden die Sicherheitseinbehalte oft einfach nicht in Anspruch genommen und auch die letzten Raten vertraglich niedriger angesetzt. Die Gefahr der Überzahlung besteht in diesen Fällen immer

Tipp: 

Ob der Zahlungsplan oder gegebenenfalls vorliegende Preiserhöhungsklauseln unwirksam sind, kann nur eine kompetente Prüfung des Bauvertrages durch einen Fachanwalt für Baurecht klären. Sparen Sie nicht bei diesen Kosten, sie ersparen Ihnen hohe Kosten im Streitfall.

Pauschal- oder Festpreis

Verbraucherbauverträge und auch Bauverträge für kleinere Bauaufträge, die nicht ein Haus im Ganzen oder eine Kernsanierung betreffen, sind als Festpreis- oder Pauschalpreisverträge möglich. Hier die Unterschiede:

1.) Pauschalpreis

Beim Pauschalpreis wird ein Gesamtpreis für vorher genau definierte einzelne Leistungen bestimmt. Innerhalb dieser Leistungen bleibt eine Änderung der benötigten Materialmenge zwar ohne Einfluss auf den Preis. Kommen jedoch neue Leistungsbestandteile hinzu, die für den Erfolg der Leistung notwendig sind, muss der Pauschalpreis angepasst werden. Wenn also die ursprüngliche Planung nicht ausreicht und geändert werden muss, ist der Bauherr dem Risiko ausgesetzt, dass das Bauvorhaben deutlich teurer wird als ursprünglich geplant.

2.) Festpreis

Bei einem Festpreis wird der Unternehmer verpflichtet das Bauvorhaben zu einem festen Preis zu errichten. Werden wie im obigen Beispiel zusätzliche Leistungen für den geschuldeten Erfolg erforderlich, hat dies auf den Preis keinen Einfluss. Folglich wird also nicht die Leistung, sondern die Vergütung pauschaliert. Aktuell gehen Bau-/Sanierungspartner auf Festpreisverträge ein, in Zeiten des Baubooms war das schwieriger. Nutzen Sie daher diesen Vorteil.

Aktuell sind Preisbindungen bis 24 Monate üblich. Es kommt hier darauf an, ab wann die Preisbindung gelten soll und ob die Planung oder Baugenehmigung bereits vorliegt.

Eine Festpreisbindung ab Vertragsschluss muss ausreichend lang sein, um die möglichen Zeitfenster für Planung und Baugenehmigung aufzufangen. Hier sollten mindestens 24 Monate vorgesehen werden.

Gilt die Festpreisbindung ab Baugenehmigung, können die Fristen kürzer sein. Zu beachten ist, dass in den Fällen, in denen der Unternehmer auch die Baugenehmigung erstellt und schuldet, das Risiko der langen Planungs- und Baugenehmigungsphase bei ihm liegt und dieses Risiko nicht von den Bauherrn durch eine unangemessen kurze Bindungsfrist übernommen werden können. Zu kurz sind Bindungsfristen unter 12-15 Monaten.

Tipp: 

Deshalb sollte immer ein Festpreis vereinbart werden. Andernfalls besteht immer die Gefahr von Preiserhöhungen. Hierauf lassen sich die Unternehmen i.d.R. ein, wenn es gefordert wird. Der Festpreis steht und fällt jedoch mit der vollständigen und umfassenden Leistungsbeschreibung, dem Herzstück des Vertrages.

Letztlich sollte mit einer kompetente Vertragsprüfung durch einen Fachanwalt für Baurecht geklärt werden, ob der Bauvertrag Klauseln enthält, die Sie rechtliche benachteiligen und dem Unternehmer die Möglichkeit der Preiserhöhung während der Bauphase ermöglichen.

Das gilt für die üblichen Vertragstypen im Fertig- und Massivhausbau, als auch beim Bauträgervertrag, Architektenvertrag und der Einzelvergabe im Rahmen der Sanierung eines Bauvorhabens.

Für alle Verträge gilt:

1. Schaffen Sie Klarheit
2. Schaffen Sie Vollständigkeit
3. Unterschreiben Sie nur das, was Sie umfassend verstanden haben.