Nachtragskalkulation: 20 Prozent Zuschlag oft nicht ausreichend

Berlin, 9. Juli 2025. Die Berechnung von Nachträgen am Bau wird immer komplexer. In einem Urteil von November 2024 hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine "vertragliche Regelungslücke bei der Abrechnung von Mehrmengen" entdeckt und seine bereits 2019 eingeleitete Kehrtwende weiter verschärft. Bauunternehmen, Architekten und Ingenieure müssen ihre Kalkulationsmethoden grundlegend überdenken“, sagt Rechtsanwalt Marco Röder von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein

Mit dem jüngsten Urteil setzt der BGH seine bereits 2019 begonnene Rechtsprechungswende konsequent fort. Bisher galt der Grundsatz: „Guter Preis bleibt guter Preis, schlechter Preis bleibt schlechter Preis." Nachträge wurden auf Basis der ursprünglichen Vertragskalkulation berechnet – mit allen Vor- und Nachteilen für den Auftragnehmer.

Jetzt gilt: Nachträge werden nach den tatsächlich erforderlichen Kosten plus angemessene Zuschläge für Gemeinkosten, Wagnis und Gewinn berechnet. Diese Regelung gilt sowohl für VOB/B-Verträge als auch für BGB-Bauverträge (§ 650c BGB).

Warum 20 Prozent Zuschlag eine Milchmädchenrechnung ist

Viele Praktiker fragen sich: Welcher Zuschlagssatz ist angemessen? Die oft genannte Bandbreite von 15-20 Prozent kann jedoch zu bösen Überraschungen führen – besonders bei lohnintensiven Arbeiten.

Praxisbeispiel aus einem Gerichtsgutachten:

• Stundenlohn Monteur (brutto): 15,90 €
• Lohnnebenkosten: 14,19 €
• Selbstkosten gesamt: 30,09 €/h
• Marktüblicher Stundensatz: 50,00 €/h
• Erforderlicher Zuschlag: 166 Prozent!

Bei einem 20-Prozent-Zuschlag würde der Monteur nur 36,09 €/h kosten – ein Verlustgeschäft für das Unternehmen.

„Das vorstehende Beispiel zeigt, dass es für die Frage, welcher Zuschlag angemessen ist, keine schematische Lösung geben kann", betont Rechtsanwalt Röder. „Die vom BGH postulierte auskömmliche Vergütung ergibt sich also nicht per se dadurch, dass auf die Selbstkosten ein Aufschlag von 15 bis 20 Prozent vorgenommen wird."

Kostenarten erfordern unterschiedliche Zuschläge

Die Höhe angemessener Zuschläge variiert stark je nach Kostenart. Während bei Lohnkosten oft 100 Prozent und mehr erforderlich sind, können bei Materialkosten niedrigere Zuschläge ausreichen. Gerätekosten sind individuell zu bewerten, und bei Fremdleistungen hängt der Zuschlag von der eigenen Wertschöpfung ab.

Die Fachliteratur gibt erste Orientierungswerte vor: Für allgemeine Geschäftskosten werden sechs bis zwölf Prozent diskutiert, für Wagnis und Gewinn 1,5 bis fünf Prozent. Der Gesamtzuschlag bleibt jedoch stark abhängig von der konkreten Leistung.

Handlungsempfehlungen für die Praxis

Die aktuelle BGH-Rechtsprechung hat erhebliche Auswirkungen auf die Baupraxis. Für beide Vertragspartner sinkt – wenn sie nichts anderes vereinbaren – die Preissicherheit bei Mehrmengen.

Bauunternehmen sollten ihre tatsächlichen Kosten präzise dokumentieren und Zuschläge kostenartspezifisch kalkulieren. Dabei ist eine Orientierung an der Branchenüblichkeit und den eigenen Betriebserfahrungen sinnvoll. Bei komplexen Fällen empfiehlt sich der Einsatz von Sachverständigen für die Zuschlagsermittlung. Besonders wichtig: Unternehmer müssen sich darauf einstellen, zukünftig die tatsächlichen Kosten und ihren Bezug zu bestimmten Leistungen umfassender als bisher zu erfassen und nachzuweisen.

Auftraggeber und ihre Berater sind gut beraten, Nachtragsforderungen konsequent auf Basis der tatsächlichen Kosten zu prüfen. Pauschale Zuschlagssätze sollten kritisch hinterfragt und bei Bedarf eine kostenartspezifische Aufschlüsselung gefordert werden. Bei Fremdleistungen können sie die Kalkulation relativ einfach in Frage stellen, indem sie vom Auftragnehmer Auskunft über die tatsächlich entstandenen Fremdkosten verlangen.

Für alle Beteiligten gilt: Die aktuelle Rechtsprechung gilt sowohl bei Mehr- und Mindermengen als auch bei geänderten Leistungen. Eine pauschale Anwendung von 15 bis 20 Prozent Zuschlag kann zu unauskömmlichen Vergütungen führen. Der BGH empfiehlt ausdrücklich, bereits im Ausgangsvertrag Vereinbarungen für solche Fälle zu treffen, um die Preissicherheit zu erhöhen.

„Es bietet sich daher an, für den Fall von abweichenden Massen sowie für geänderte und zusätzliche Leistungen die kostenartspezifischen Zuschlagssätze im Vertrag zu vereinbaren“, rät Rechtsanwalt Röder.