Bauen oder kaufen ohne Trauschein: Was Paare bei der gemeinsamen Immobilie beachten müssen

Berlin, 29. April 2025. Ein gemeinsames Haus ist ein großer Schritt in die gemeinsame Zukunft: Für viele Paare ist der Hausbau oder der Kauf einer Immobilie der Beginn eines neuen Lebensabschnitts. Doch wer nicht verheiratet ist, sollte dabei nicht nur auf Liebe und Vertrauen bauen – sondern auch auf rechtliche Absicherung. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (ARGE Baurecht) hin.

„Ein häufiger Irrtum ist, dass im Fall der Trennung die gesetzlichen Regelungen automatisch zu einer gerechten oder als gerecht empfundenen Lösung führen“, sagt Rechtsanwältin Sabine Ebner-Köppl, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, Fachanwältin für Familienrecht und Mitglied der ARGE Baurecht sowie der ARGE Familienrecht. „Der in nichtehelicher Lebensgemeinschaft Lebende hat, ebenso wie verheiratete oder verpartnerte Paare, dann, wenn er nicht im Grundbuch steht, im Zweifel keinen Anspruch auf das Haus – auch wenn er die Hälfte bezahlt hat. Im Unterschied zu Ehe oder Lebenspartnerschaft gibt es keine speziellen Auffangregelungen, die bei der Trennung greifen.“

Kauf oder Neubau: Wem gehört das Haus?

Ob ein Paar gemeinsam baut oder gemeinsam eine Bestandsimmobilie erwirbt – das Recht an der Immobilie beurteilt sich für jeden Partner nach den getroffenen vertraglichen Regelungen. Juristisch betrachtet kaufen zwei Einzelpersonen oder z. B. eine von diesen gegründete Gesellschaft. Anders als Eheleute oder eingetragene Lebenspartner gibt es für unverheiratete / nicht verpartnerte Paare keinen speziellen Ausgleichsmechanismus, der die Investitionen in das Vermögen des anderen im Fall der Trennung berücksichtigt. Es gelten nicht die Regelungen zum Güterrecht, zum Versorgungsausgleich oder zum Unterhalt. Gerade wenn nur einer der Partner im Grundbuch steht, kann das im Trennungsfall zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den anderen führen.

Auch bei gemeinsam aufgenommenen Krediten lauern rechtliche Fallstricke. Beide Partner haften für die Rückzahlung des Gesamtkredits. Doch was passiert, wenn einer auszieht, sich trennt oder seinen Anteil nicht mehr bedienen kann oder will? „Es drohen Streitigkeiten und finanzielle Schieflagen“, warnt Rechtsanwältin Ebner-Köppl.

Typische Risiken im Überblick:

• Ein Partner bezahlt den Kaufpreis mit, steht aber nicht im Grundbuch;
• Der Kredit läuft auf beide, aber das Eigentum gehört nur einem;
• Renovierungskosten werden gemeinsam getragen – eine Ausgleichsregelung gibt es nicht;
• Im Trennungsfall wird Einvernehmen über Verkauf oder die Übernahme der Immobilie nicht erzielt;
• Bei Krankheit oder Tod des Partners gibt es keine Absicherung.

Frühzeitige Regelung für eine sichere Zukunft

Die ARGE Baurecht empfiehlt daher dringend, bereits vor dem Grundstückskauf, dem Abschluss eines Bau- oder Bauträgervertrags vor dem Notartermin klare vertragliche Regelungen zu treffen. Möglich sind etwa:

• Partnerschaftsverträge oder Gesellschaftsverträge (GbR), in denen Eigentums- und Finanzierungsanteile, Nutzung, Sicherheiten und die Folgen einer Trennung geregelt werden; 
• Eintrag beider Partner als Miteigentümer im Grundbuch;
• Genaue Regelungen zur Kreditverpflichtung und Kostenbeteiligung;
• Vereinbarungen für den Fall der Trennung, Krankheit oder Tod.

„Das klingt vielleicht unromantisch, ist aber äußerst sinnvoll“, betont Rechtsanwältin Ebner-Köppl. „Vertragliche Regelungen schaffen Klarheit – und schützen beide Seiten.“

Rechtliche und fachliche Beratung lohnt sich

Gerade bei so weitreichenden Investitionen wie dem Erwerb oder dem Bau einer Immobilie empfiehlt die ARGE Baurecht die Beratung durch einen spezialisierten Anwalt oder eine Anwältin. „Eine individuelle Prüfung der Bau-, Architekten- und Kaufverträge durch eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, die familienrechtliche Beratung im Vorfeld durch einen Fachanwalt/eine Fachanwältin für Familienrecht hilft, Ärger und Kosten bei einer Trennung zu reduzieren,“ so Rechtsanwältin Ebner-Köppl weiter. Auch eine bautechnische Prüfung durch einen unabhängigen Sachverständigen kann sinnvoll sein – etwa zur Bewertung der Immobilie oder bei Fragen zu Mängeln.

Fazit: Liebe ersetzt rechtliche Vorsorge nicht

Wer gemeinsam baut oder kauft, sollte auch gemeinsam vorsorgen. Eine rechtliche Absicherung schützt nicht nur das gemeinsame Projekt, sondern auch die Beziehung – und im Ernstfall das Vermögen beider Partner.

„Ein Haus ist oft die größte gemeinsame Investition im Leben. Gerade deshalb sollte niemand darauf verzichten, auch rechtlich auf sicheren Fundamenten zu bauen“, sagt Rechtsanwältin Ebner-Köppl.