Das neue Bauvertragsrecht bringt eine Vielzahl von Neuregelungen und Änderungen mit sich. Beim Thema Baugenehmigung bleibt jedoch alles wie gehabt. Im Grundsatz gilt: Um ein Bauvorhaben rechtmäßig umzusetzen, braucht man eine Baugenehmigung. Ob eine Genehmigung erteilt wird oder nicht, prüft die örtliche Bauaufsichtsbehörde auf Basis der jeweiligen Landesbauordnung, der Bebauungspläne und anderer Faktoren. Es gibt aber auch Ausnahmen, in denen auch ohne Genehmigung gebaut werden kann. Rechtsanwalt Cord Behrens erklärt in einer Pressemitteilung an Laienmedien, worauf es beim Thema Baugenehmigung ankommt.
„Bauherren kleinerer Vorhaben sollten am Anfang immer erst prüfen, ob sie eine Genehmigung brauchen oder nicht“, rät Behrens, denn „in Nordrhein-Westfalen genehmigungsfreie Bauten sind in Bayern unter Umständen genehmigungspflichtig.“ Im Zweifelsfall sollte lieber ein baurechtlich spezialisierten Rechtsanwalt konsultiert werden, um diese Frage zweifelsfrei zu klären und spätere Überraschungen wie zum Beispiel eine Beseitigungsverfügung zu vermeiden. „Einen formellen Bestandschutz erhält das Objekt nämlich erst durch die erteilte Baugenehmigung. Dadurch ist es auch bei späterer Änderung der Gesetzeslage nicht antastbar“, so Behrens. Ein reines Bestehen, selbst über Jahrzehnte, schützt – ohne Baugenehmigung – nicht vor dem Abriss. Die meisten Bauvorhaben brauchen jedoch eine formale Genehmigung. „Liegen alle Voraussetzungen dafür vor, ist die Behörde verpflichtet, die Genehmigung zu erteilen“, so Behrens.
Früher Austausch mit der Baubehörde zahlt sich aus
Bei der Planung komplexer Bauvorhaben rät Behrens zum frühen Austausch mit der Bauaufsichtsbehörde. „In der Praxis hat sich bewährt, bereits vor Antragstellung mit der Behörde in Kontakt zu treten und Unklarheiten im Vorfeld zu beseitigen.“ Sollte ein Architekt den Bau planen, kann auch dieser den Bauantrag einreichen.
Ist der Bauantrag eingereicht, prüft die Behörde den Antrag nach Landesbauordnung und örtlichem Bebauungsplan. Bebauungspläne können von Gemeinden eingebracht werden, wodurch diese Baurecht für ihre entsprechender Gebiete schaffen. Ist kein Bebauungsplan vorhanden, wird lediglich geprüft, inwiefern sich das Objekt in das Umfeld einfügt. Die Dauer des Verfahrens kann zwischen ein paar Tagen und einem Jahr variieren. Auf dem Land dauert die Genehmigungsvergabe meist kürzer als in der Stadt. Aus der Praxis weiß Behrens: „Bei guter Abstimmung mit dem Sachbearbeiter ist eine Bearbeitungszeit von circa zwei Monaten realistisch.“
Ist die Baugenehmigung einmal erteilt, können nur noch die Nachbarn das Bauglück stören. Direkte Nachbarn haben die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Genehmigung einzulegen, wenn nachbarschützende Rechte wie beispielsweise Abstandsvorschriften verletzt werden. Bauherren können dann trotzdem weiterbauen, allerdings auf eigene Gefahr. Denn sollte der Widerspruch erfolgreich sein, droht im schlimmsten Fall die Beseitigung des Gebauten.
Die risikoärmere Variante ist es, erst dann mit dem Bau zu beginnen, wenn die Baugenehmigung erteilt ist. Bei Unklarheiten oder Komplikationen empfiehlt es sich, einen Baurechtsexperten zu Rate zu ziehen, der sich im jeweiligen Landesrecht auskennt.
