Hohe Preise, steigende Zinsen und mangelnde Auswahl – beim Grundstückskauf sind Geduld und im richtigen Moment Entschlossenheit gefragt, damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Luftschloss mutiert. Wer jedoch voreilig den Kaufvertrag unterschreibt und einen Grundbuchauszug als einzige Informationsquelle verwendet, kann mit einer eingetragenen Baulast böse Überraschungen erleben.
In Deutschland gibt es verschiedene Arten von Baulasten. Neben der häufig eingetragenen Abstandsflächenbaulast sind dies die Vereinigungsbaulast, die Stellplatzbaulast, die Erschließungsbaulast oder die Überfahrbaulast. Sie können Grundstückwert und Bauvorhaben ganz unterschiedlich beeinflussen.
Möchte beispielsweise ein Bauherr eine Gebäudeerweiterung realisieren, bekommt aber auf Grund des einzuhaltenden Abstandes zur Grundstücksgrenze keine Baugenehmigung, ist er auf die Hilfe seines Nachbars angewiesen. Dieser kann eine Abstandsflächenbaulast für das eigene Grundstück eintragen. Dadurch verpflichtet er sich, bestimmte Flächen seines eigenen Grundstücks freizuhalten und nicht zu bebauen, um den Mindestabstand zwischen den beiden Gebäuden zu garantieren. Mit der Eintragung der Baulast wird die Abstandsfläche über das Grundstück des Bauherrn hinaus gemessen und die von der Baulast betroffene Fläche mit in die Betrachtung einbezogen.
Verkauft der Nachbar Jahre später sein Grundstück, gilt die hierfür eingetragene Abstandsflächenbaulast auch für die nachfolgenden Eigentümer als verpflichtend. Folglich ist das Baufenster des Grundstücks durch die nicht zu bebauende Fläche kleiner als der Kaufinteressent den gängigen Auskünften entnehmen kann.
Soll ein Gebäude auf mehreren Grundstücken errichtet werden, können diese durch die Vereinigungsbaulast aus baurechtlicher Sicht als eine Einheit behandelt werden. Die Stellplatzbaulast verpflichtet den Grundstückseigentümer die Nutzung von Stellplätzen durch Dritte auf seinem Grundstück zu dulden. In vielen Fällen erhält der Eigentümer jedoch hierfür eine Aufwandsentschädigung. Die Erschließungsbaulast stellt sicher, dass ein Baugrundstück zu Fuß und mit Fahrzeugen erreichbar ist sowie eine Anbindung an die Strom- und Wasserversorgung hat. Somit erfolgt, wenn nötig, die Erschließung über ein Nachbarschaftsgrundstück, dessen Eigentümer Flächen hierfür freihalten muss. Ganz ähnlich funktioniert die Überfahrbaulast: Sie schreibt vor, dass ein Grundstückseigentümer Flächen zur Verfügung stellen muss, die als Zufahrtwege für Feuerwehr oder Krankenwagen für ein anderes Grundstück dienen.
Baulasten regeln die jeweils geltenden Landesbauordnung. Sie werden mit der schriftlichen Erklärung des Eigentümers im Baulastenverzeichnis eingetragen. Somit sind sie nicht Bestandteil eines Grundbuchauszuges (die einzige Ausnahme ist Bayern), sondern werden von der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde verwaltet. Bei Bestehen eines berechtigten Interesses kann in das Baulastenverzeichnis Einsicht beantragt werden.
Um sich über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen und einhergehende Einschränkungen eines Grundstücks zu informieren, sollten Kaufinteressenten zwingend vom Verkäufer eine Baulastenauskunft fordern. Auf Grund der Auswirkungen auf mögliche Bauvorhaben beeinflussen Baulasten den Wert eines Grundstücks. Daher verlangen Banken für den Abschluss einer Finanzierung ebenfalls einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis.
Oftmals bekommt der von der Baulast negativ betroffene Eigentümer einen finanziellen Ausgleich. Dieser ist jedoch privatrechtlich oder durch einen zusätzlichen Vertrag zu regeln.
Über die ARGE Baurecht
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