Bauverträge: Bauherrn müssen für Klarheit sorgen!

Berlin, 7. August 2025. Der Traum vom Eigenheim kann schnell zum Albtraum werden, wenn der falsche Bauvertrag gewählt oder unzureichend geprüft wird. Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht warnt private Bauherren vor den häufigsten Fallstricken und erklärt, welcher Vertragstyp für welches Bauvorhaben geeignet ist.

Generalunternehmer oder Einzelvergabe – die Grundsatzentscheidung

Vor der Vertragswahl steht eine wichtige Entscheidung: Alles aus einer Hand oder einzelne Gewerke separat beauftragen? Bei einem Generalunternehmer übertrage der Bauherr die Bauaufgabe nur einem Unternehmen, das für die vertragsgemäße Bauerrichtung und alle Mängel einstandspflichtig sei, erklärt Reibold-Rolinger. Der Nachteil: „Die Vergütung ist regelmäßig höher, da der Generalunternehmer eine Zuschlag für die Koordination der Gewerke kalkuliert.“

Bei gewerkeweiser Beauftragung entstehen dagegen Schnittstellenprobleme, da nur diejenigen Gewerke für Mängel einstandspflichtig seien, die für den betreffenden Mangel mitverantwortlich sind.

Drei Hauptvertragsarten – drei unterschiedliche Risikoprofile

Für private Bauherren stehen grundsätzlich drei Vertragsarten zur Verfügung: der Verbraucher-Bauvertrag, der Bauträgervertrag und der Architektenvertrag. Jeder Typ bringt spezifische Vor- und Nachteile mit sich.

Der Verbraucher-Bauvertrag eignet sich für Bauherren, die bereits Grundstückseigentümer sind und ihr Haus von einem Unternehmen errichten lassen möchten. „Ganz wichtig dabei: Schließen Sie niemals einen Bauvertrag ab, ohne bereits eingetragener Eigentümer eines Grundstückes zu sein. Dies kann schwerwiegende zeitliche und finanzielle Konsequenzen haben", betont Fachanwältin Reibold-Rolinger.

Der Bauträgervertrag unterscheidet sich fundamental vom klassischen Verbraucher-Bauvertrag: Hier erwirbt der Käufer sowohl Grundstück als auch Gebäude vom Bauträger. „Der Unterschied zum Bauvertrag liegt darin, dass der Unternehmer auch die Übereignung eines Grundstückes schuldet", erklärt die Fachanwältin. Während hier meist ein echter Festpreis vereinbart wird, birgt diese Vertragsart ein besonderes Risiko: „Das Haus und das Grundstück bleiben bis zur Übergabe im Eigentum des Bauträgers. Wird der Bauträger während der Bauphase insolvent, kann es sehr teuer werden."

Der Architektenvertrag bietet die individuellste Lösung: Der Architekt übernimmt Planung, Ausschreibung und Bauüberwachung, während die Bauherren einzelne Gewerke beauftragen. „Hier können die Bauherren ihre Wünsche umfassend einbringen und individuell bauen", so Reibold-Rolinger. Der Nachteil: „Wegen der Einzelvergabe und des hohen Koordinationsaufwandes wird die anfangs geschätzte Bausumme fast immer überschritten."

Festpreis schlägt Pauschalpreis – aber nur bei vollständiger Leistungsbeschreibung

Ein zentraler Punkt bei der Vertragsgestaltung ist die Preisvereinbarung. Fachanwältin Reibold-Rolinger: „Vereinbaren Sie am besten einen Festpreis. Andernfalls besteht immer die Gefahr von Preiserhöhungen."

Während beim Pauschalpreis nur die definierten Leistungen abgedeckt sind und Zusatzleistungen den Preis erhöhen können, verpflichtet sich der Unternehmer beim Festpreis zur Errichtung des Bauvorhabens zu einem festen Preis – unabhängig von eventuell notwendigen Zusatzleistungen.

„Der Festpreis steht und fällt jedoch mit der vollständigen und umfassenden Leistungsbeschreibung, dem Herzstück des Vertrages", warnt die Baurechtsexpertin. Aktuell seien Preisbindungen bis 24 Monate üblich – ein Vorteil, den Bauherren nutzen sollten.

Sicherheiten nutzen – 15 Prozent bleiben beim Bauherrn

Beim Verbraucher-Bauvertrag können Bauherren fünf Prozent Sicherheitsleistung verlangen, der Unternehmer darf bis zur Abnahme nur 90 Prozent der Bausumme anfordern. So habe der Bauherr am Ende noch 15 Prozent im eigenen Portemonnaie, erklärt die Rechtsanwältin. „Leider werden die Sicherheitseinbehalte oft einfach nicht in Anspruch genommen und auch die letzten Raten vertraglich niedriger angesetzt. Die Gefahr der Überzahlung besteht in diesen Fällen immer."

„Ob Zahlungsplan oder Preiserhöhungsklauseln unwirksam sind, kann nur eine kompetente Vertragsprüfung durch einen Fachanwalt klären", betont Reibold-Rolinger. “Durch einen vergleichsweise kleinen Aufwand bleiben Ihnen im Streitfall hohe Kosten erspart.”

Ihr Fazit: "Wahrheit und Klarheit finden sich in Bauverträgen leider viel zu selten. Schaffen Sie Klarheit, schaffen Sie Vollständigkeit, unterschreiben Sie nur das, was Sie umfassend verstanden haben."