1. Ein Vergleich über die Höhe der Restkaufpreiszahlung bedarf nicht der notariellen Beurkundung.
2. Die Verjährung von Mängelansprüchen schließt die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals die Leistung verweigert werden konnte.
3. Die Verweigerung der Eigentumsumschreibung durch den Bauträger erweist sich als treuwidrig, wenn die Restkaufpreisforderung geringfügig ist (hier bejaht für bis zu 8,5%) und der Bauträger trotz Aufforderung bestehende - nicht unerhebliche - Mängel nicht beseitigt.
OLG München, Beschluss vom 29.01.2024 - 28 U 2650/23 Bau
BGB § 162 Abs. 1, §§ 242, 320 Abs. 2, § 641 Abs. 3
Problem/Sachverhalt
Die Parteien streiten um die Zustimmung zur Eigentumsumschreibung aus einem Bauträgervertrag. Mit Vertrag vom 20.12.2012 erwarben die Käufer ein Reihenhaus mit Bauverpflichtung zu einem Gesamtpreis von 366.737,50 Euro. Im Vertrag ist die Auflassung bereits erklärt, deren Vollzug allerdings bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung hinausgeschoben. Die Käufer bezogen das Reihenhaus
Die letzte Kaufpreisrate i.H.v. 12.885,81 Euro sowie der Sicherheitseinbehalt i.H.v. 18.336,87 Euro stehen zur Zahlung an den Bauträger aus. Die Leistung des Bauträgers erfolgte mangelhaft, da dieser einen zweiten Stromzähler mit Rundsteuergerät nicht einbauen ließ. Die Kosten der Mängelbeseitigung betragen 21.063 Euro. Mit privatschriftlicher Vereinbarung verständigten sich die Parteien außergerichtlich auf eine Restzahlung i.H.v. 15.000 Euro
Zudem wurde der Bauträger unter Fristsetzung außergerichtlich zur Mängelbeseitigung aufgefordert. Der Bauträger befindet sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug. Die Käufer machen gerichtlich einen Anspruch auf Zustimmung zur Eigentumsumschreibung geltend und berufen sich wegen der ausstehenden Zahlungen auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln. Zu Recht?
Entscheidung
Ja! Auch in zweiter Instanz behalten die Käufer recht und der Bauträger wird verpflichtet, der Eigentumsumschreibung zuzustimmen. Das erstinstanzliche Urteil ersetzt die Zustimmung; die Berufung des Bauträgers wurde mangels Erfolgsaussichten nach § 522 Abs. 2 ZPO per Beschluss zurückgewiesen. Wegen der festgestellten Mängel steht den Käufern ein Zurückbehaltungsrecht i.H.v. 42.000 Euro (§ 641 Abs. 3 BGB) gegenüber dem Vergütungsanspruch des Bauträgers zu
Der Bauträger kann aus Treu und Glauben (§ 242 in Verbindung mit dem Rechtsgedanken des § 162 BGB) die ausstehende Kaufpreisforderung nicht dem Anspruch der Käufer auf Eigentumsverschaffung entgegenhalten. Der Bauträger befindet sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug und die ausstehende Vergütung ist wegen der wirksamen Vereinbarung einer Restzahlung von 15.000 Euro als geringfügig (2,7% des Gesamtpreises) anzusehen
Das Gericht geht selbst bei einer ausstehenden Vergütung von 8,5% des Gesamtpreises von einer Geringfügigkeit aus. Das Gericht hält die Eigentumsumschreibung für geboten, da die Käufer den berechtigten Teil der Vergütungsansprüche bezahlt haben und lediglich das ihnen zustehende Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln geltend machen.
Praxishinweis
Die Entscheidung führt die bisherige Rechtsprechung zur Frage der Eigentumsumschreibung bei ausstehender Vergütung und Mängeln fort (KG, Urteil vom 18.10.2022 - 7 U 41/21, IBRRS 2023, 0223 u.a). Interessant ist sie auch im Hinblick auf die Streitwertfestsetzung, die sich an der Höhe der ausstehenden Vergütung und nicht an der Höhe der Gesamtvergütung orientiert.
RAin und FAin für Bau- und Architektenrecht, FAin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Anna Stretz, München
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