1. Die Anforderungen an die Vereinbarung einer Baukostenobergrenze als vertraglich vereinbarte Beschaffenheit des Werks sind gering. Führen Sonderwünsche des Bauherrn zu einer Überschreitung der Baukostenobergrenze, trifft den Architekten die Darlegungs- und Beweislast dafür.
2. Bei einer Überschreitung einer Baukostenobergrenze steht dem Architekten im Grundsatz ein Nachbesserungsrecht zu, es sei denn, das Bauwerk ist vollendet und die entstandenen Kosten sind nicht mehr zu verhindern.
3. Die Beweislast für die haftungsausfüllende Kausalität liegt beim Gläubiger. Dies umfasst auch den Gesichtspunkt, ob er bei pflichtgemäßem Verhalten des Schädigers von dem Bauvorhaben Abstand genommen hätte. Die zu einer Umkehr der Beweislast führende Vermutung beratungsgerechten Verhaltens findet in Fällen der Überschreitung einer Baukostenobergrenze keine Anwendung.
OLG Hamm, Urteil vom 05.06.2025 - 24 U 57/22
BGB §§ 280, 311a Abs. 2, §§ 633, 634 Nr. 4; HOAI 2013 § 4 Abs. 3, §§ 10, 33
Problem/Sachverhalt
Bauherr B beauftragt Architekt A mit dem Umbau seines Hotelgebäudes. Nach zahlreichen Kostenaufstellungen und neuen Bauherrenwünschen einigten sich die Parteien schließlich auf eine Zielmarke von 4,56 Mio. Euro. Auflagen der Stadt und Feststellungen zu deutlich schlechterem Mauerwerk führten zu weiteren Kosten. B setzte das Projekt um und eröffnete das Hotel anschließend neu. Gegenüber der HOAI-Honorarforderung des A über restliche 540.000 Euro wendet B u.a. ein, A hafte ihm wegen Nichteinhaltung einer Beschaffenheitsvereinbarung über Baukosten von 4,56 Mio. Euro; die Kosten hätten 7,13 Mio. Euro erreicht.
B mindert das Architektenhonorar auf null, da ein wirtschaftlich unsinniges Bauvorhaben durchgeführt worden sei. Gegen die Honorarklage des A erhebt B zudem Widerklage auf 2,09 Mio. Euro Schadensersatz: die Differenz zwischen der vereinbarten Zielmarke von 4,56 Mio. Euro und tatsächlichen Baukosten von 6,65 Mio. Euro.
Entscheidung
Die Honorarklage des A hat in nur geringem Umfang, die Schadensersatzklage des B hat keinen Erfolg. Das OLG bestätigt die Vereinbarung einer Baukostenobergrenze von 4,56 Mio. Euro als Beschaffenheit. Die vorliegende Korrespondenz und die Besprechungsergebnisse genügten den Anforderungen an eine Beschaffenheitsvereinbarung, die auch nach Vertragsschluss erfolgen könne. Veränderungen durch nachträgliche Wünsche des Bauherrn verschieben zwar die Kostenobergrenze entsprechend; für solche ändernden Vertragsumstände treffe aber den Architekten die Beweislast, der A hier nicht nachgekommen sei.
Das Nachbesserungsrecht des A komme nicht zum Zug, da das Bauvorhaben abgeschlossen sei. Für den von B widerklagend geltend gemachten Schadensersatzanspruch ist B jedoch nicht dem ihm obliegenden Kausalitätsbeweis nachgekommen, dass er bei korrekter Kostenplanung und -information das Bauvorhaben tatsächlich nicht durchgeführt hätte. Die Vermutung beratungskonformen Verhaltens gelte bei diesem Thema nicht aufgrund der Individualität von Bauprojekten und Motiven des Bauherrn. A sei jedoch für seinen Honoraranspruch auf die vereinbarte Baukostenobergrenze als maximale Bemessungsgrundlage beschränkt; deshalb verblieb nur ein geringer Restbetrag.
Praxishinweis
Das sehr ausführliche Urteil setzt die Linie der Rechtsprechung zum Thema Baukostenobergrenze stringent fort. Es bestätigt sich, dass eine anfängliche Klärung des Kostenziels und eine vertragliche Regelung hierzu nicht gescheut, sondern als "klare Ansage" geschätzt werden sollte. Alles weitere ist dann eine Aufgabe der projektbegleitenden Kommunikation - denn Bau- und Planungsprojekte sind in Wahrheit vorrangig Kommunikationsprojekte!
RA und FA für Bau- und Architektenrecht, FA für Verwaltungsrecht Dr. Richard Althoff, Dresden
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