1. Die Bestimmung in Art. 10 § 3 MRVG (jetzt § 2 ArchLG) erklärt Vereinbarungen für unwirksam, durch die sich der Erwerber eines Grundstücks im Zusammenhang mit dem Erwerb ausdrücklich oder konkludent dazu verpflichtet, bei Entwurf, Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen. Das Verbot richtet sich gegen jede mit dem Erwerb eines Grundstücks zusammenhängende Bindung, die den Wettbewerb von Ingenieuren und Architekten beeinträchtigt.*)
2. Nicht anwendbar ist das Kopplungsverbot dann, wenn der Architekt als gewerblicher Bauträger mit einer Genehmigung gem. § 34c GewO auftrat und handelte.*)
3. Die Beweislast für das Vorliegen einer Architektenbindung trägt, wer sich auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung beruft.*)
OLG Nürnberg, Beschluss vom 08.05.2025 - 6 U 1787/24 Bau
BGB §§ 158, 650p Abs. 2, § 650r; IngArchLG § 2
Problem/Sachverhalt
Das Architekturbüro (A) bot dem beklagten Wohnungsbauunternehmen (U) mit einem entsprechenden Exposé ein vermeintlich fertig entwickeltes Planungsprojekt und das dazugehörige Grundstück an, das A "an der Hand" habe. In der Folge schlossen die Parteien eine "Vorvereinbarung" ab, auf deren Grundlage nach Erwerb des Grundstücks später ein Architektenvertrag geschlossen werden sollte.
In der Folge lehnte U eine Beauftragung des A ab und berief sich auf das Kopplungsverbot in Art. 10 § 3 MRVG (jetzt § 2 IngArchLG). A meint, aus dem Vorvertrag folge zumindest ein Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrags. A klagt auf eine entsprechende Feststellung. Das Landgericht wies die Klage unter Hinweis auf den Verstoß des Vorvertrags gegen das Kopplungsverbot ab.
Entscheidung
Dem folgt das OLG. A ist "wie" ein Bauträger aufgetreten, ohne selbst ein gewerblicher Bauträger zu sein. Deshalb ist das Kopplungsverbot anwendbar (BGH, Urteil vom 22.07.2010 - VII ZR 144/09, Rz. 37, IBRRS 2010, 3159). Durch den Vorvertrag vom 27.01.2022 - zeitlich vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags - sollte gerade eine Bindung herbeigeführt werden, und zwar zu einem Zeitpunkt, als U lediglich das Grundstück, aber nicht dessen Eigentümer bekannt war. Allerdings ist nicht jede Verknüpfung eines Architektenvertrags mit einem Grundstückskaufvertrag ein Verstoß gegen das Kopplungsverbot. Solange nach objektiven Kriterien der Erwerber in der Wahl des Planers frei bleibt, liegt ein Verstoß nicht vor.
Beispiel: Ein Bauwilliger bittet den Planer um Grundstücksvermittlung und stellt ihm im Erfolgsfall die Beauftragung in Aussicht (BGH, IBR 2008, 741). Ebenso besteht kein Verstoß, wenn der Planer erst zu einem späteren Zeitpunkt die Vermittlung des Grundstücks davon abhängig macht, dass ihm der zuvor in Aussicht gestellte Planerauftrag erteilt wird (BGH, a.a.O.). In diesen Fällen ist der Erwerber nicht schutzwürdig, weil er zuvor bereits den Entschluss gefasst hatte, diesen Architekten zu beauftragen.
Praxishinweis
Das Kopplungsverbot richtet sich gegen jede mit dem Erwerb eines Grundstücks zusammenhängende Bindung, die den Wettbewerb von Architekten beeinträchtigt. Die Vorschrift soll der Gefahr entgegenwirken, dass ein Architekt bei knapp gewordenem Baugrund sich dadurch Wettbewerbsvorteile verschafft, dass er ein Grundstück an der Hand hat. Geschützt wird die Entschließungsfreiheit des Bauherrn, durch den Kauf eines Grundstücks, auf dem gebaut werden soll, nicht an einen bestimmten Architekten oder Ingenieur gebunden zu sein (BGH, Urteil vom 22.07.2010 - VII ZR 144/09, Rz. 15, IBRRS 2010, 3159).
RA und FA für Bau- und Architektenrecht, FA für Verwaltungsrecht Prof. Dr. Mathias Preussner, Konstanz
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