A. Vorbemerkung
Für den Zeitraum nach Eröffnung eines Insolvenzverfahrens behandele ich zuerst die dem Erwerber auf Grundlage einer zu seinen Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung eröffnete Möglichkeit, den aus der kaufvertraglichen Komponente des Bauträgervertrags folgenden Anspruch auf Eigentumsübertragung durchzusetzen.
Es schließen sich Ausführungen zur werkvertraglichen Komponente des Bauträgervertrags an, zum einen zur weiteren Abwicklung des Bauträgervertrags in dem seltenen Fall, dass der Insolvenzverwalter dessen Erfüllung wählt, zum anderen zu der im Regelfall, nämlich dass er die Erfüllung verweigert. Im Zentrum der Erörterungen steht dabei die Frage, welche Aufrechnungsmöglichkeiten ein Erwerber hat, der einen Miteigentumsanteil an einem zu bebauenden Grundstück erwarb. Aus Platzgründen nicht behandele ich, von Andeutungen abgesehen, das Verhältnis des Erwerbers zu einer etwa den Bauträger finanzierenden Bank.
Meine Ausführungen können sich überwiegend nicht auf exakt zu den behandelten Fallkonstellationen ergangene und aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung stützen. Ich bemühe mich daher darum, die gefundenen Lösungen aus allgemeinen Prinzipien des Insolvenz– und Bau(träger)rechts abzuleiten bzw. damit kompatibel zu halten, mache aber auch kenntlich, welche Fragen in der Literatur und der instanzgerichtlichen Rechtsprechung anders beantwortet werden. Damit will ich einerseits der Praxis Hilfestellung geben, andererseits aber auch weiterführende Diskussionen, die in überzeugendere Lösungen münden mögen, anregen.
Vorausgesetzt wird – abgesehen von der (teilweise) zeitlich davor liegenden Phase des Geschehens, die ich unter B. behandele – ein förmlich insolventer Bauträger, über dessen Vermögen also das zuständige Insolvenzgericht nach dessen (im Regelfall) Eigen- oder einem (Ausnahmefall) Gläubigerinsolvenzantrag ein Insolvenzverfahren eröffnete, dies verbunden mit der Einsetzung eines Insolvenzverwalters.
B. Möglichkeit für den Erwerber, sich vor der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens von der werkvertraglichen Komponente des Bauträgervertrags zu lösen oder wenigstens den Stillstand der weiteren Bauerrichtung zu überwinden bzw. dessen Folgen zu mildern
Ein Erwerber erlebt nicht selten, dass der Baufortschritt auf dem Grundstück, das Gegenstand des von ihm mit dem Bauträger geschlossenen Bauträgervertrags ist, äußerst schleppend verläuft oder überhaupt keine Bautätigkeit mehr stattfindet. Angesichts eines etwa im Bauträgervertrag enthaltenen, schon längst überschrittenen Termins für die Fertigstellung ruft das bei ihm große Sorgen und oft den Wunsch hervor, eigenständig, aber juristisch ohne Nachteile, die Bauleistung zügig zu vollenden/vollenden zu lassen und sie anschließend nutzen zu können.
Zugleich wird ein interessierter Erwerber, wenn dieser unbefriedigende Zustand auf eine materiell bereits gegebene Insolvenz (in Form insbesondere einer Zahlungsunfähigkeit) des Bauträgers zurückzuführen ist, auf diese etwa aufgrund von Äußerungen der (einstmals) auf dem Grundstück tätigen, vom Bauträger eingesetzten Unternehmer und Planer oder einer lebensnahen Bewertung des Verhaltens und der Äußerungen des Bauträgers selbst schließen können.
Unproblematisch ist es im Ausgangspunkt, isoliert auf die werkvertragliche Komponente abzustellen und die unter C. zu beleuchtende kaufvertragliche Komponente des Bauträgervertrags noch unbeachtet zu lassen. Der Bauträgervertrag ist ein einheitlicher Vertrag, der neben werk(lieferungs)vertraglichen auch kaufvertragliche Elemente sowie im Einzelfall Bestandteile aus dem Auftrags- und Geschäftsbesorgungsrecht enthält. Damit ist grundsätzlich die werkvertragliche Komponente einer eigenständigen Betrachtung zugänglich.
I. Ausschluss der Kündigung (§ 650u Abs. 2 BGB)
Allerdings sind nach der klaren Vorgabe des Gesetzgebers des neuen Bauvertragsrechts die klassischen Kündigungsmöglichkeiten versperrt, gleich, ob es sich um eine „freie“ Kündigung oder eine aus wichtigem Grund handelt: Nach § 650u Abs. 2 BGB finden u.a. die §§ 648, 648a BGB auf den Bauträgervertrag keine Anwendung.
Während der Ausschluss der sogenannten freien Kündigung der bisherigen und gut nachvollziehbaren Rechtsprechung des BGH entspricht, ist der Ausschluss der Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 648a BGB vollkommen unverständlich und wurde daher im Schrifttum zu Recht (soweit ersichtlich einhellig) heftig kritisiert.
Insbesondere führt die vom Gesetzgeber in der Gesetzesbegründung dem Erwerber angesonnene Gesamtrückabwicklung des Bauträgervertrags z.B. durch Rücktritt dazu, dass der Eigentumsverschaffungsanspruch erlischt, folglich die akzessorische Auflassungsvormerkung gegenstandslos wird und der Erwerber damit seinen Schutz, die Grundstücksübertragung in der etwaigen Insolvenz des Bauträgers durchsetzen zu können, verliert. Ein solches Vorgehen kann daher kontraproduktiv sein und, schlägt der Anwalt eines Erwerbers dies ohne intensive Risikobelehrung vor, eine Haftung des Anwalts begründen.
Das ändert allerdings nichts daran, dass die gesetzgeberische Entscheidung zu respektieren ist, weil der Wortlaut eindeutig ist: Eine Kündigung der werkvertraglichen Komponente aus wichtigem Grund kommt daher nicht in Betracht.
Ein Ausweg für den Erwerber könnte darin bestehen, einen Teilschadensersatzanspruch (bezogen allein auf die noch ausstehende, nach Bauvertragsrecht zu beurteilende Bauleistung) auf Grundlage von § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB geltend zu machen, sofern dem Bauträger schuldhafte, vom Erwerber darzulegende und ggf. beweisbare Pflichtverletzungen zur Last fallen. Dass auch dieses – weitergehend als § 648a BGB – Verschulden des Bauträgers voraussetzende Recht des Erwerbers „gesperrt“ sei, lässt sich jedenfalls dem Wortlaut des § 650u Abs. 2 BGB nicht entnehmen.
Allenfalls könnte ein Wille des Gesetzgebers, eine Aufteilung des Bauträgervertrags auszuschließen, diesem Weg entgegenstehen: So wird im Schrifttum angenommen, der Gesetzgeber gehe von einer konzeptionellen Einheit des Bauträgervertrags aus, was einen Teilrücktritt und -schadensersatzanspruch des Erwerbers gleichermaßen ausschließe.
Indessen nimmt der Gesetzgeber vor allem für den Fall, dass der Bauträger vertragstreu handelt, eine konzeptionelle Einheit an. Hierzu heißt es in der Gesetzesbegründung, dass grundsätzlich der Bauträger zur Erbringung einer Gesamtleistung – zusammengesetzt aus Grundstücksveräußerung und Bauwerkserrichtung – verpflichtet, aber auch zur Erbringung der gesamten Leistung berechtigt sei.
- Ende des Auszugs -
Der vollständige Aufsatz „Der Erwerber in der (förmlichen) Insolvenz des Bauträgers" von Dr. Claus Schmitz, erschien zuerst in der Fachzeitschrift („Baurecht“ BauR 2025, 1443 - 1464, Heft 10). Sie können den Beitrag hier online betrachten und herunterladen.
