Sollten die Parteien eine solche Vereinbarung nicht getroffen haben, etwa weil die Vorstellungen des Bestellers zur Realisierung des Bauvorhabens zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht vollständig ausgereift sind, sieht § 650 p Abs. 2 BGB vor, dass die Parteien die sogenannte Zielfindungsphase durchlaufen müssen.
Zweck dieser Zielfindungsphase ist es, eine Planungsgrundlage zur Ermittlung „dieser“ Planungs- und Überwachungsziele sowie eine Kosteneinschätzung zu entwickeln, auf der die Planung aufbauen kann und die es dem Besteller ermöglicht, zu entscheiden, ob er das Bauvorhaben realisieren möchte (BT-Drucksache 18/8486, S. 67).
Nachdem wir bereits in Teil I unserer Reihe „Gut, dass wir darüber gesprochen haben“ die Relevanz der Vereinbarung der wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele dargestellt haben, geht es in diesem Beitrag darum, zu beleuchten, was der Architekt beachten sollte, wenn er mit seinem Auftraggeber die Zielfindungsphase durchlaufen muss, weil die wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele bei Vertragsschluss noch nicht vereinbart waren.
Begriffsbestimmung – Planungsgrundlage und Kostenschätzung
Was aber nun sind die „Planungsgrundlage“ und „Kosteneinschätzung“, was muss der Architekt hierfür liefern?
Maßgeblich für die Beurteilung der Frage, welche Pflichten den Architekten im Zusammenhang mit der Durchführung der Zielfindungsphase treffen, ist die Definition der im Gesetz vorgesehenen Begrifflichkeiten:
Bei einer Planungsgrundlage handelt es sich um einen Vor- bzw. Rohentwurf, der gegenüber dem eigentlichen Plan eine deutlich geringere Konkretheit aufweist (Glöckner, BauR 2024, 423). Die Einzelheiten zum Inhalt der Planungsgrundlage sind innerhalb der Fachliteratur umstritten, wobei jedenfalls Grundleistungen der Leistungsphasen 1 und 2 a) und b) für die Bestimmung der Zielvorstellungen des Bestellers erforderlich sein dürften (Kniffka, BauR 2017, 1857; Kniffka/Koeble, 5. Aufl. 2020, 11. Teil Rn. 93).
Eine Einschränkung auf die Grundleistungen bestimmter Leistungsphasen ist gleichwohl nicht zwingend – entscheidend ist, dass die Planungsgrundlage Vorschläge für die inhaltliche Umsetzung des beabsichtigten Bauvorhabens trifft, wobei sich der Detaillierungsgrad nach den Anforderungen des Bestellers richtet (Grüneberg/Retzlaff, 83. Aufl. 2024, BGB, § 650 p Rn. 15).
Zusätzlich ist es erforderlich, eine Kosteneinschätzung, die nicht mit dem Begriff der Kostenschätzung gemäß Leistungsphase 2 der HOAI identisch ist, zu erstellen. Diese wiederum soll dem Besteller eine grobe Einschätzung über die zu erwartenden Kosten für die Finanzierungsplanung liefern (BT- Drucksache 18/8486, S. 67). Eine Kostengliederung nach der DIN 276 ist nach überzeugender Auffassung der Literatur und obergerichtlichen Rechtsprechung dabei nicht erforderlich (Kniffka/Koeble, a.a.O., Rn. 96; OLG Frankfurt, Urteil vom 16.05.2022 – 29 U 94/21, Rn. 61).
Allerdings ist die Qualität der Kosteneinschätzung von dem konkreten Inhalt der Planungsgrundlage im betreffenden Fall abhängig. Normalerweise sind Grundleistungen aus Leistungsphasen 1 und 2 erforderlich, welche über die reine Bedarfsplanung weit hinausgehen, sodass mit diesen zusätzlichen Informationen auch eine zwischen Kostenrahmen und Kostenschätzung angesiedelte Kostenermittlung erstellt werden kann (Kniffka/Zahn, Bauvertragsrecht, Stand 22.04.2024, § 650 p Rn. 249).
Insgesamt müssen Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung den Besteller in die Lage versetzen, eine fundierte Entscheidung darüber treffen zu können, ob er das Bauprojekt mit dem Architekten oder Ingenieur realisieren oder von dem in § 650 r Abs. 1 BGB gewährten Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte (BT- Drucksache 18/8486, S. 67).
Weitgehend ungeklärt ist dabei die Frage, in welchem Verhältnis die Festlegung einer klaren Planungsgrundlage zu dem nachvollziehbaren Wunsch des Bestellers steht, sich bei der Planung Gestaltungsoptionen offen zu lassen. Man wird in diesen Fällen nach überzeugender Auffassung eine Planungsgrundlage auch dann annehmen dürfen, wenn der Architekt mehrere Varianten im Sinne einer Planungsgrundlage mit entsprechender Kosteneinschätzung vorbereitet, kennzeichnet und diese dem Besteller gleichzeitig zur Zustimmung vorlegt (Glöckner, BauR 2024, 423).
Hält der Architekt die Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung für abgeschlossen, hat er sie dem Besteller zur Zustimmung vorzulegen und ihm die Möglichkeit zu verschaffen, die Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung zu prüfen.
Dabei ist es für die tatsächliche Vorlage gegenüber dem Besteller erforderlich, dass die Unterlagen dem Besteller (mindestens) in Textform gem. § 126b BGB übergeben werden, also als lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger (wie z.B. USB-Stick, E-Mail) (Seifert/Fuchs, 3. Aufl. 2022, BGB, § 650 p Rn. 191). Was der Architekt daher unbedingt beachten sollte, ist, dass es gerade nicht ausreichend ist, den Besteller bloß mündlich zu unterrichten (BGH, Urteil vom 17.11.2022 – VII ZR 862/21). Gut also, dass wir darüber gesprochen haben, besser aber, dass der Architekt dies auch verschriftlicht!
Gleichzeitig sollte der Architekt mit der Vorlage der Unterlagen gegenüber dem Besteller die Erklärung abgeben, dass die Zielfindungsphase nach seinem Dafürhalten abgeschlossen sein soll und es nun am Besteller liegt, die Leistungen des Architekten auf ihre Zustimmungsfähigkeit hin zu überprüfen (Grüneberg/Retzlaff, a.a.O.; Retzlaff, BauR 2023, 351: „Abschlusserklärung“).
Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass das in § 650 r Abs. 1 BGB vorgesehene Kündigungsrecht des Bestellers zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen erlischt, wobei diese Rechtsfolge bei einem Verbraucher nur dann eintritt, wenn der Architekt ihn bei Vorlage der Unterlagen in Textform über das Sonderkündigungsrecht, die Kündigungsfrist sowie die Rechtsfolgen der Kündigung unterrichtet hat (§ 650 r Abs. 1 Satz 2 BGB).
Ende der Zielfindungsphase – Erteilung der Zustimmung
Die sorgfältige Dokumentation des Architekten über den Abschluss der Zielfindungsphase ist auch deshalb wichtig, da die Zielfindungsphase erst dann endet, wenn der Architekt seine Pflichten aus § 650 p Abs. 2 BGB erfüllt hat und der Besteller im Anschluss seine Zustimmung erteilt oder eine der Parteien auf Grundlage des § 650 r BGB den Vertrag wirksam kündigt.
Das Gesetz sieht dabei für die Erteilung der Zustimmung des Bestellers keine bestimmte Form vor. Die Zustimmung kann – anders als die vorherige Vorlage der Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung durch den Architekten – also schriftlich oder mündlich, ausdrücklich oder konkludent erklärt werden. Es genügt demnach, wenn der Besteller nach Vorlage der Unterlagen hinreichend schlüssig zum Ausdruck bringt, der Planer solle nunmehr mit der „eigentlichen“ Planung beginnen (Seifert/Fuchs, a.a.O., Rn. 229).
Erteilt der Besteller die Zustimmung, so „darf“ der Architekt auf Basis der Planungsgrundlage seine Planungsleistungen fortsetzen und erhält – aus dem Umkehrschluss von § 650 r Abs. 3 BGB – eine zwischen den Parteien nach Neufassung der HOAI grundsätzlich frei zu vereinbarende Vergütung für die im Rahmen der Zielfindungsphase erbrachten Leistungen.
Erteilt der Besteller seine Zustimmung hingegen nicht, steht ihm das in § 650 r Abs. 1 BGB vorgesehene Sonderkündigungsrecht zu. Aber auch der Architekt kann in diesem Fall den Vertrag gemäß § 650 r Abs. 2 BGB kündigen, wenn der Besteller seine Zustimmung verweigert oder innerhalb einer zweiwöchigen Frist keine Erklärung zu den vorgelegten Unterlagen abgibt.
Verstoß gegen die Pflicht zur Durchführung der Zielfindungsphase
Was aber geschieht, falls der Architekt die Zielführungsphase auslässt und unmittelbar in die „eigentliche“ Planung einsteigt?
Zunächst stellt die Zielfindungsphase nach dem Gesetzeswortlaut („hat“) eine Pflicht des Architekten dar. Der Besteller ist daher, sollte der Architekt trotz Fälligkeit keine oder eine nicht vertragsgemäße Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung vorlegen, grundsätzlich berechtigt, die Leistung des Architekten zurückzuweisen und eine vertragsgerechte Erfüllung zu verlangen. Alternativ stehen dem Besteller die gesetzlichen Ansprüche wegen Schlechterfüllung zu, wonach er sich nach erfolgloser Setzung einer Frist zur Nacherfüllung vom Vertrag durch Rücktritt (§ 323 BGB) bzw. Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648 BGB) lösen kann.
Gleichzeitig besteht für den Besteller die Möglichkeit, einen anderen Architekten ersatzweise mit der Leistung zu beauftragen und die in diesem Zuge entstandenen Mehrkosten vom Erstarchitekten ersetzt zu verlangen (Kniffka, BauR 2017, 1871, 1862; Kniffka/Zahn, a.a.O. Rn. 237). Hinsichtlich der Fälligkeit der Unterlagenvorlage ist dabei festzuhalten, dass diese – in Abhängigkeit von der Mitwirkung des Bestellers – innerhalb einer der Sachlage angemessenen Zeit vorzunehmen ist (Kniffka, BauR 2017, 1862).
Weitere Sanktion einer übersprungenen Zielfindungsphase ist mit Blick auf den Honoraranspruch des Architekten ferner, dass es dem Architekten grundsätzlich verwehrt ist, eine Vergütung für solche Leistungen zu verlangen, die erst nach Abschluss der Zielfindungsphase zu erbringen waren (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.11.2023 – I 22 U 153/23, Rn. 16).
Dem liegt zugrunde, dass es der gesetzgeberischen Zielsetzung zuwiderläuft, wenn der Architekt ohne die Vorlage der Ergebnisse der Zielfindungsphase mit seinen Planungsleistungen beginnen und hieraus Vergütungsansprüche herleiten dürfte, ohne dem Besteller nach dem Zweck der Zielfindungsphase zuvor die Möglichkeit eröffnet zu haben, bei einer noch weitgehend unbestimmten Planungsleistung in einer frühen Phase des Projekts den Architektenvertrag zu kündigen.
Der Architekt kann demnach Honorar für über die Zielfindungsphase hinausgehende Leistungen nur unter der Voraussetzung beanspruchen, dass er die mindestens erforderlichen Ergebnisse jener Phase dem Besteller zur Prüfung vorgelegt und hierzu eine klare Billigungserklärung erhält (OLG Frankfurt, Urteil vom 16.05.2022, a.a.O., Rn. 72).
Außerdem setzt sich der Architekt bei übersprungener Zielfindungsphase dem Risiko aus, dass der Besteller trotz zwischenzeitlich erbrachter „eigentlicher“ Planungsleistungen von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 650 r Abs. 1 BGB Gebrauch macht oder dass aufgrund einer nachgeholten Zielfindung Umplanungen erforderlich werden (Seifert/Fuchs, a.a.O., Rn. 188).
Letztere könnte der Architekt jedoch nach diesseitiger Auffassung vom Besteller nicht vergütet verlangen, da dem Vergütungsanspruch insofern der Schadenersatzanspruch des Bestellers wegen unterlassener vertragsgemäßer Durchführung der Zielfindungsphase entgegensteht.
Fazit
Werden bei Vertragsschluss nicht bereits die wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele des Bauvorhabens gemeinsam mit dem Besteller festgelegt und vereinbart, muss der Architekt die in § 650 p Abs. 2 BGB vorgesehene Zielfindungsphase durchlaufen. Tut der Architekt dies nicht, läuft er Gefahr, dass gegenüber seinem Honoraranspruch für Planungsleistungen der Einwand der unterlassenen Zielfindungsphase erhoben wird und er sich außerdem – etwa bei kausalen Mehraufwendungen des Bestellers (z.B. wegen Umplanungen) – einem Schadenersatzanspruch ausgesetzt sieht.
Vor diesem Hintergrund ist der Architekt nicht nur gut beraten, gemeinsam mit dem Besteller anhand einer groben Vorplanung die Planungsgrundlage festzulegen und diese mit einer überschlägigen Kosteneinschätzung zu versehen, um so für den Besteller die Möglichkeit zu eröffnen, darüber zu entscheiden, ob er das Bauvorhaben realisieren will.
Er hat dabei auch dafür Sorge zu tragen, dass die Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung mit der klaren und deutlichen Vorgabe an den Besteller übergeben wird, dass diese nun das Ergebnis der Zielfindungsphase darstellt und der Besteller binnen 14 Tagen eine Entscheidung zu treffen hat, ob er dieses Ergebnis billigt und das Projekt mit dem Architekten fortsetzen will oder von seinem Sonderkündigungsrecht gemäß § 650 r BGB Gebrauch machen möchte.
Die im Rahmen der Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 650 r BGB zu beachtenden Pflichten des Architekten sowie die Anforderungen an die Kündigung werden in Teil III unserer Reihe „Gut, dass wir darüber gesprochen haben“ erörtert.
