Im Jahr 2019 lebten nach dem Statistischen Bundesamt in Deutschland 35,1 Millionen Personen als Eheleute zusammen. Weitere 6,5 Millionen Menschen wohnen als unverheiratete Paare in einem Haushalt. Bei einem Immobilienbau gelten dabei unterschiedliche Rechtsnormen.
1. Rechtliche Grundlage
Scheitert eine Ehe, gibt das BGB Regelungsmechanismen vor, nach denen u.a. auch der Vermögensausgleich stattfindet. Bei verheirateten Paaren erfolgt im Scheidungsfall ein Ausgleich von Investitionen ggfs. über den Zugewinn. Leben die Ehegatten im Güterstand der Gütertrennung, fehlt jegliche Regelung.
Für nicht verheiratete oder nicht verpartnerte Paare gibt es keine Normen, die die Folgen der Trennung oder den Vermögenserwerb bei bestehender Beziehung regeln. Kaufen also zwei nicht miteinander verheiratete Partner eine Eigentumswohnung, bauen ein Haus oder kaufen ein Hausgrundstück, stellt sich immer die Frage nach der Ordnung der Eigentumsverhältnisse, der Aufbringung des Eigenkapitals, der Finanzierung, der Vererbung und der Abwicklung für den Fall der Trennung.
Für nicht verheiratete Paare bietet sich deswegen an, die Rechtsverhältnisse an der zu errichtenden Immobilie durch Vereinbarung zu regeln. Fehlen privatrechtliche Vereinbarungen, wird bei der nichtehelichen Lebensgemeinschaft auf die allgemeinen Vorschriften des BGB zurückgegriffen. Dies ist das Recht der Bruchteilsgemeinschaft, bis zum 01.01.2024 auch die Vorschriften zur BGB-Gesellschaft nach §§ 705 ff BGB a.F., jetzt das Recht der Personengesellschaften nach dem MoPeG, das Schenkungsrecht, die Regelungen über die Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB und das Bereicherungsrecht nach §§ 812 ff BGB.
Vor allem bei Zuwendungen in nichtehelichen Lebensgemeinschaften, die keine Schenkungen sind, kommt § 313 BGB zum Zug. Wenn nach Beendigung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft bei wesentlichen Beiträgen eines Partners in das Vermögen des anderen Partners ein Vermögenswert von wirtschaftlicher Bedeutung geschaffen wurde, soll der wirtschaftliche Ausgleich erfolgen. Das kann auch dann der Fall sein, wenn die Partner Miteigentümer einer Immobilie zu je 1/2 sind, der eine Partner aber erheblich höhere Beiträge geleistet hat. Dann kann die Miteigentumsquote erhöht werden.
Von Bedeutung ist die erbrechtliche Gestaltung für den Fall des Versterbens eines Partners. Der nichteheliche Partner ist – anders als der Ehepartner – nicht durch das gesetzliche Erbrecht der Ehegatten abgesichert. Es erben gemeinsame Kinder oder die Eltern, ggfs. die Geschwister des Verstorbenen. Der überlebende Partner erhält keine Hinterbliebenenrente. Bei Schenkungen gilt der geringere Freibetrag von 20 000 Euro.
Die Rückabwicklung von wirtschaftlich erheblichen Zuwendungen in das VermöVermögen des anderen, die nicht durch die Miteigentumsquote abgedeckt sind, ist gegenüber den Erben geltend zu machen. Der Grundsatz, dass Eigentümer des Grundstücks ist, wer im Grundbuch eingetragen ist, und für die Rückzahlung eines aufgenommenen Kredits immer derjenige haftet, der unterschrieben hat, gilt für alle gleichermaßen (für Ehepartner und für Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft). Das Gleiche gilt für Bauträgerverträge, Werkverträge, Verbraucherbauverträge oder Architektenverträge.
2. Gestaltungsmöglichkeiten
Bis zur Reform des Personengesellschaftsrechts zum 01.01.2024 hat die Rechtsprechung häufig auf die Regelungen der Innengesellschaft nach §§ 705 ff BGB nicht verheirateter Paare zurückgegriffen. Dies ist nicht mehr möglich. Beabsichtigen Partner, mit einer Gesellschaft am Rechtsverkehr teilzunehmen und nicht lediglich die Rechtsverhältnisse untereinander zu gestalten (Innengesellschaft), handelt es sich um eine Außengesellschaft.
Für GbRs, denen Immobilien angehören, ist die Eintragung ins Gesellschaftsregister zwingend, wenn die Gesellschaft Änderungen im Grundbuch oder an der Beteiligung vornehmen will. Die GbR wird zu einer eGbR (eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts). Insofern besteht seit dem 01.01.2024 nach dem MoPeG ein faktischer Zwang, dass die Immobilien-GbR ins Gesellschaftsregister eingetragen ist. Veränderungen im Grundbuch einer Immobilien-GbR sind nur noch möglich, wenn die Gesellschaft zuvor – also vor Erwerb oder vor Bestellung einer Grundschuld – eingetragen worden ist (Voreintragungsgrundsatz). Die Eintragung erfolgt in notariell beglaubigter Form. Die eGbR ist im Transparenz-
register einzutragen.
Die Vorteile der eGbR bestehen in der Flexibilität. Das Rechtsverhältnis kann im Gesellschaftsvertrag ausgestaltet werden hinsichtlich einer Trennung, des Ausschlusses von Gesellschaftern, der Abfindung des Gesellschaftsanteils, der Erbfolge, insbesondere der Beteiligung von Kindern oder anderen TrauscheinNachfolgern. Es kann vereinbart werden, dass kein Gesellschafter ohne die Zustimmung des anderen veräußern darf oder neue Gesellschafter nur mit Zustimmung des anderen aufgenommen werden können.
Es ist für die Änderungen der gesellschaftsrechtlichen Regelungen im Innenverhältnis keine notarielle Form erforderlich. Es fällt bis zu einem Erwerb von 90 Prozent der Anteile keine Grunderwerbsteuer an. Vor allem aber steht nur die eGbR und nicht die Gesellschafter selbst im Grundbuch. Die Vorteile der Bruchteilsgemeinschaft bestehen darin, dass keine zusätzlichen Kosten für die Erstellung eines Gesellschaftsvertrags anfallen. Die Beteiligungsquoten, also die Miteigentumsanteile, können in Anpassung an die Finanzierungsbeiträge, die Höhe der Darlehensaufnahme in eigenem Namen eines jeden Partners und dessen Zins- und Tilgungslasten festgelegt und im Grundbuch eingetragen werden.
Das passt aber nur dann, wenn sich die einmal getroffene Regelung nicht verändert. Ansonsten entstehen schenkungssteuerrechtliche Probleme. Die Teilungsversteigerung kann unter Miteigentümern ausgeschlossen und die Nutzung geregelt werden. Bruchteilseigentümer können ihre Anteile frei und selbstständig an Dritte veräußern oder vererben, ohne dass sie die anderen Miteigentümer um Erlaubnis fragen müssen. So können fremde Personen auch gegen den Willen der anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft werden. Es können Ankaufs- und Vorkaufsrechte vereinbart werden.
Allerdings führen diese notariell zu vereinbarenden Regelungen zu zusätzlichen Kosten. Differenzierte Regelungen wie im Gesellschaftsvertrag einer eGbR sind nicht möglich. Zudem kann Schenkungsteuer anfallen, wenn ein Partner höhere Finanzierungsbeiträge leistet als die, die seiner Miteigentumsquote entsprechen. Bei einem Verkauf der Miteigentumsanteile fällt Grunderwerbsteuer an.
Steht die finanzielle Absicherung des Partners für den Todesfall im Vordergrund und steuerliche Gesichtspunkte sind nicht vorrangig von Bedeutung, besteht die Möglichkeit, einen in notarieller Form abzuschließenden Erbvertrag mit oder ohne Rücktrittsvorbehalt zu errichten und den anderen Partner als Alleinerbe einzusetzen, zu einem Teil des Nachlasses als Erben einzusetzen oder diesem ein persönliches Wohnrecht am eigenen Miteigentumsanteil einzuräumen.
Darlehensvertrag
Es kann durch einen Darlehensvertrag vereinbart werden, dass bei Mehrinvestitionen eines Partners für den Fall des Todes des anderen, der Einleitung eines Insolvenzverfahrens, bei Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Partner, Zahlungsunfähigkeit, unberechtigten Verfügungen über den Grundbesitz oder bei Getrenntlebenden der mehr investierte Betrag zurückverlangt, also das Darlehen fällig gestellt werden kann, mit oder ohne Zinsen.
Der Darlehensvertrag kann privatschriftlich ohne notarielle Beteiligung abgeschlossen Erbvertragwerden. Eine zusätzliche Absicherung durch eine Grundschuld und/oder ein Schuldanerkenntnis kann in notarieller Form erfolgen.
Notarieller Partnerschaftsvetrag
Vertragliche Vereinbarungen sollten nicht nur bezüglich der Miteigentums- und/oder Gesellschaftsanteile an der Immobilie getroffen werden, sondern für den Fall der Trennung verbindliche Vorgaben dazu machen, wer die Immobilie erhält und wie der andere für Eigenleistungen oder eingebrachtes Kapital entschädigt wird.
Es sollten Regelungen zur Schuldübernahme bei gemeinsam aufgenommenen Krediten, wenn möglich eine Haftungsentlassung im Außenverhältnis zur finanzierenden Bank, aber zumindest im Innenverhältnis eine Freistellungsvereinbarung getroffen werden.
In diesen Kontext gehört die Erstellung eines Vermögensverzeichnisses des jeweiligen Partners und dessen Fortführung während des Hausbaus und in der Beziehung. Mit geregelt werden kann der Umgang und die Betreuung von Kindern bei Trennung, so auch bei wem gemeinsame Kinder aufwachsen, wie der Unterhalt nach § 1611 l BGB geregelt wird, ob Lebensversicherungen auf Rentenbasis abgeschlossen werden, die den „Kinder Betreuenden“ oder den Haushalt führenden Partner absichern.
Nutzungsrechte und die Höhe einer Nutzungsvergütung dienen der Deeskalation. Vereinbarungen über die Änderung von Miteigentumsanteilen, Wohnrechten, Vorkaufs- oder Ankaufsrechten bedürfen der notariellen Beurkundung. Die Einräumung von Miteigentumsanteilen Dritter bergen ein zu hohes Konfliktpotenzial.
