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ARGE Baurecht: Architekten sollten Aufträge vorbereiten, aber nicht vergeben

arge — Tue, 17 Apr 2012 12:01:15 +0200

„Architekten können gar nicht vorsichtig genug sein, wenn sie Aufträge „im Namen“ ihrer Bauherren erteilen", warnt Rechtsanwältin Lena Rath, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Denn das passiert schneller als gedacht: Gerade der bauleitende Architekt gerät auf der Baustelle häufig in Interessenkonflikte. Einerseits ist er erster Ansprechpartner der Bauunternehmen, die schnelle Lösungen für unvorhergesehene Probleme erwarten, andererseits will er seine Bauherrschaft entlasten und nicht wegen jedes Details behelligen. Weil es praktisch scheint und Zeit spart, erteilt er dann mitunter Aufträge, ohne dazu bevollmächtigt zu sein. Typisch ist nicht nur die Beauftragung eines Vermessungsingenieurs, sondern auch die Anordnung von Stundenlohnarbeiten, ohne dass solche vom ursprünglichen Bauvertrag umfasst sind.

„Hier ist Vorsicht geboten, denn Aufträge, die der Bauherr bezahlen soll, die kann auch nur der Bauherr selbst erteilen“, erinnert die Baujuristin. „Er ist Vertragspartner aller am Bau beteiligten Firmen und Fachingenieure, nicht der Architekt. Vergibt der Architekt Aufträge ohne entsprechende Legitimation, dann haftet er als „vollmachtloser Vertreter“ und muss unter Umständen zum Schluss die Kosten für die Erledigung des Auftrags aus eigener Tasche berappen.“

Der Architekt kann in diesem Fall auch nicht seine Berufshaftpflichtversicherung bemühen. Der Versicherungsschutz umfasst nämlich nur fahrlässig verursachte Schäden an Sachen oder Vermögen des Bauherrn oder Dritter beziehungsweise Personenschäden. Die Schäden müssen sich aus der im Architektenvertrag beauftragten Tätigkeit kausal ergeben und sind im Rahmen des Berufsbildes des Architekten dann auch versichert. Die Bezahlung eines Auftrags, der voreilig oder ohne Vollmacht des Bauherrn erteilt wurde, fällt nicht unter den Versicherungsschutz. „Der sogenannte „Eigenschaden“, den der Planer sich hier selber zugefügt hat, gilt im Rechtssinne nicht als Schaden, weil dabei kein Dritter geschädigt wurde.“

Die ARGE Baurecht rät deshalb allen Architekten dringend, sich im eigenen Interesse auf die Auftragsvorbereitung zu beschränken, oder sich entsprechend abzusichern, falls der Bauherr darauf besteht, dass sein Planer für ihn zusätzliche Leistungen Dritter beauftragt. „Mündliche Absprachen reichen dazu nicht aus. Auch der Hinweis des Architekten in einem Schreiben an den Bauunternehmer, er handele „im Namen der Bauherren“, ist noch keine tatsächliche Vollmacht. In jedem Fall,“ rät Baurechtsanwältin Rath, „sollte sich der Architekt gegenüber seinem Bauherrn absichern. Am besten durch eine schriftliche Vollmacht, in der er ausdrücklich zur konkreten Auftragserteilung ermächtigt wird“.

BauR 04/12 (2.750 Anschläge)

ARGE Baurecht rät: Vorsicht bei Flucht in die Sachwerte – Baukosten im Blick behalten

arge — Tue, 27 Mar 2012 10:00:03 +0200

Es wird wieder mehr gebaut. Allein im vergangenen Jahr stiegen die Umsätze in der Bauindustrie um knapp zehn Prozent. Parallel dazu zogen die Preise für Wohneigentum kräftig an. „Investoren, private wie professionelle Anleger zieht es wieder in die Sachwerte“, konstatiert Baufachanwalt Dr. Peter Sohn, Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Eine Immobilie mag auf den ersten Blick betrachtet eine reizvolle Alternative zu einem ständigen Schwankungen unterliegenden Aktiendepot sein, entscheidend für den Erfolg der Anlage ist aber letzten Endes die Rendite, und die hängt bei der Immobilie vor allem von den Baukosten ab.“

Nach Erfahrung der ARGE Baurecht lassen sich die Baukosten am besten in den Griff bekommen, wenn die Investoren von Beginn an klare Verträge abschließen, die ihnen ausreichende Kostensicherheit gewähren. „Das lässt sich im Verhältnis zu den am Bau beteiligten Handwerkern am besten durch sogenannte Pauschalpreisvereinbarungen erreichen“, erläutert der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Bei Pauschalpreisvereinbarungen wird die komplette, im Vertrag detailliert beschriebene Bauleistung mit einer fixen Summe bezahlt. Einzelne Positionen innerhalb der Bauausführung müssen weder im Vorfeld genau bezeichnet noch nachher einzeln aufgemessen und abgerechnet werden. Damit lassen sich nach Erfahrung von Bauexperten Kostensteigerungen vermeiden, denn etwaige Preissteigerungen bei Material oder Löhnen trägt der Bauunternehmer.

Problematischer für den Bauherrn und Investor ist die Vereinbarung sogenannter Einheitspreise. „Gerade private Bauherren neigen dazu und wiegen sich damit in falscher Sicherheit“, warnt der Baurechtsanwalt. Bei Einheitspreisvereinbarungen wird beispielsweise der Einheitspreis für einen Quadratmeter Mauerwerk oder Putz einer bestimmten Güte festgelegt. Ändern sich die Baumassen später, vielleicht, weil mehr Wände gemauert werden, als zunächst vorgesehen, steigt natürlich auch der Preis.

Das ist ärgerlich und schmälert die Rendite erheblich, passiert aber häufig. Manche Bauherren versuchen dann, den Architekten dafür zur Verantwortung zu ziehen. „In der Gerichtspraxis ist das aber nur selten durchsetzbar“, weiß Peter Sohn. „Zudem genießen Architekten wegen eines Verstoßes gegen abgegebene Baukostengarantien keinen Versicherungsschutz. Sinnvoller ist es, von Anfang an Pauschalpreisverträge mit den beteiligten Unternehmern zu schließen, um sich dann möglichst auch an die eigenen Budget-Vorgaben zu halten.“

BauR 03/12 (2.580 Anschläge)

ARGE Baurecht warnt vor Haftung bei verjährten Ansprüchen

arge — Tue, 21 Feb 2012 10:20:18 +0100

Architekten und Bauherren haben häufig ein besonderes Vertrauensverhältnis. Deswegen werden Architekten oftmals als „Sachwalter“ ihrer Bauherren angesehen. Diese traditionelle Beziehung zwischen dem Bauherrn und seinem Planer hat seit jeher ihre Tücken, erläutert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Obwohl die neuere Rechtsprechung den Anschein hat, von einer strengen Haftung zurückzurudern, nimmt sie den „Sachwalter“ nach wie vor in die Pflicht. Das müssen Architekten, Fachingenieure und Bauherren wissen und beachten.

Das Problem ist komplex. Normalerweise verjähren Gewährleistungsansprüche und Mängelrechte gegen Architekten innerhalb von fünf Jahren. „Unter Umständen haften Architekten aber noch viel länger“, erklärt Baurechtsanwalt Johannes Jochem, Mitglied der ARGE Baurecht. „Dann nämlich, wenn es sich um einen Fall von sogenannter Sachwalterhaftung handelt.“

Ein typischer Fall einer Sachwalterhaftung verläuft in etwa so: Ein umfassend beauftragter Architekt oder Ingenieur wird noch innerhalb seiner Gewährleistungsfrist vom Bauherrn gebeten, Mängel am Bau zu untersuchen. Auch wenn der Architekt nicht mit der Leistungsphase 9, also einer Betreuung der Gewährleistungsfrist für den Bauherrn beauftragt ist, wird er sich die Mängelsymptome wahrscheinlich anschauen, sei es aus Gefälligkeit oder um seinen guten Ruf zu wahren. Das ist nicht ohne Risiko, warnt die ARGE Baurecht, denn da die Ursache des Mangels im Baukörper oder sogar in der Konstruktion versteckt sein kann, ist sie gegebenenfalls gravierend und ihre Beseitigung teurer, als es das Mangelsymptom auf den ersten Blick erwarten lässt.

„Die Rechtsprechung verlangt vom Architekten aber die Aufklärung aller Ursachen. Das bedeutet, dass der ehemals umfassend beauftragte Planer als Sachwalter bei der Aufklärung der Mängelursachen sogar auf seine eigenen Planungsfehler hinweisen muss“, verdeutlicht Johannes Jochem. „Liegt der Mangel nicht in einem Planungsfehler, sondern in einem Ausführungsfehler der Baufirma, muss der Architekt prüfen, ob er dies während der Bauüberwachung hätte erkennen und verhindern können. Auch darüber muss er seinen Bauherrn aufklären. Der Grundsatz des Strafrechts, dass man sich nicht selbst belasten muss und gegebenenfalls die Aussage verweigern kann, gilt hier nicht!“

Warum ist das so? Umfassend beauftragte Architekten gelten als Sachwalter des Bauherrn, weil dieser ihnen besonderes Vertrauen entgegen bringt. „Die zugegebenermaßen strenge, aktuelle Rechtsprechung reagiert auf Fälle aus der Vergangenheit“, erläutert der Baurechtler. „In mehreren Fällen hatten Architekten das Vertrauen ihrer Bauherren missbraucht, eigene Fehler verschwiegen und versucht, sich in die Verjährung zu retten. Die Richter haben den Spieß umgedreht und den Architekten die – wie es im Juristendeutsch heißt – Einrede der Verjährung entzogen. Das bedeutet: Der Architekt haftet auch über die Frist von fünf Jahren hinaus.“

Diese Rechtsprechung gilt allerdings nur für umfassend beauftragte Architekten und Ingenieure. Die beauftragten Bauunternehmern und – nach neuester Konkretisierung der Rechtsprechung – auch die Fachingenieure und Tragwerksplaner – sind davon ausgenommen, weil sie nicht im gleichen Vertrauensverhältnis zum Bauherrn stehen wie der Architekt.

„Architekten sollten deshalb lieber gleich aufrichtig über Mängel und Ursachen aufklären und nicht auf Zeit spielen“, rät Rechtsanwalt Jochem, „sonst stehen sie zum Schluss vielleicht alleine da. Dann sind die Ansprüche gegen den Bauunternehmer verjährt, aber sie selbst haften nach wie vor – und dann gegebenenfalls alleine, weil auch Ausgleichsansprüche verjährt sind.“

„Auch Bauherren sollten sich absichern und bei Anzeichen von Mängeln nicht nur den Architekten um Hilfe bitten, sondern sich zusätzlich durch einen erfahrenen Baujuristen beraten zu lassen. Der Experte erkennt schnell, ob ein Planer einen Mangel wirklich untersucht und aufklärt, oder ob er die Sache nur verschleppt.“ „Vertrauen“, so der Rat des Fachmanns, „ist zwar gut, aber Kontrolle in diesem Fall eindeutig besser. Niemand hat etwas davon, wenn die Feststellung und damit die schnelle Behebung eines Baumangels vielleicht auf Jahre hinaus verzögert wird.“

BauR 02/12 (4.258 Anschläge)

ARGE Baurecht rät: Fertigstellungstermine am besten vertraglich festschreiben

arge — Tue, 24 Jan 2012 10:33:50 +0100

Terminverzögerungen gehören zu den typischen Ursachen für Streitigkeiten am Bau. Die lassen sich vermeiden, wenn Fristen und Termine bereits im Bauvertrag konkret geregelt werden. „Ärger ist dagegen programmiert, wenn im Bauvertrag keine Terminvereinbarungen enthalten sind“, weiß Baurechtsanwalt Dr. Jörg Schudnagies, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

„Ein Vertrag ist selbstverständlich auch ohne entsprechende Fristen und Terminvereinbarung im Grundsatz wirksam. Weil aber unklar ist, wann der Unternehmer die Arbeiten aufnehmen und fertigstellen muss, kommt es hier regelmäßig zu Auseinandersetzungen. Der Bauherr hat ein starkes wirtschaftliches Interesse daran, den Bau möglichst schnell zu übernehmen: Der Investor will mit seiner Kapitalanlage endlich Einkünfte erzielen. Der private Bauherr steht meist unter Zeitdruck, weil er die Mietwohnung gekündigt hat oder ihm sogar die Räumung droht.“

„Aber auch wenn im Bauvertrag keine Fristen zur Arbeitsaufnahme und zur Fertigstellung genannt werden, liegt es nicht im Ermessen des Auftragnehmers, wann er mit der Ausführung beginnt beziehungsweise den Bau fertigstellt“, erläutert Fachanwalt Schudnagies und präzisiert: „Solche Termine ergeben sich nämlich aus den so genannten Umständen. Diese werden zum Beispiel bestimmt durch den Vertragswortlaut, oder durch den Inhalt eines Verkaufsprospekts oder durch die wirtschaftliche Bedeutung einer fristgemäßen Fertigstellung für den Bauherrn.“

Der Auftragnehmer muss grundsätzlich nach Vertragsschluss relativ zügig mit dem Bau beginnen und ihn auch in angemessener Zeit zu Ende zu bringen. „Im Streitfall trägt der Auftragnehmer sogar die Beweislast und muss belegen können, dass die angemessene Herstellungs- beziehungsweise Fertigstellungsfrist noch nicht abgelaufen ist“, fügt der Baurechtler hinzu, „beziehungsweise, dass er aufgrund besonderer Umstände bestimmte Arbeiten erst zu einem bestimmten Zeitpunkt erledigen konnte.“

Verstreicht der angemessene Zeitrahmen, ohne dass der Bau fertiggestellt wird, hat der Bauherr verschiedene Möglichkeiten, sich zu wehren. Er kann, je nach Lage der Dinge, entweder Fristen und Nachfristen setzen, den Vertrag kündigen oder den Auftragnehmer auf Schadenersatz verklagen. „In jedem Fall bedeutet dies viel Ärger für die Parteien und unter Umständen langfristige Verfahren. Wir Baurechtsanwälte raten deshalb: Auch wenn der Auftragnehmer einen Bauvertrag ohne verbindliche Termine und Fristen in angemessener Zeit erfüllen muss, ist es doch wesentlich einfacher für alle Beteiligten, wenn Herstellungsbeginn und Fertigstellung im Vertrag exakt terminiert werden. Dann weiß jede Partei, worauf sie sich einstellen muss. Konkrete Verträge vermeiden unnötige Streitigkeiten.“

BauR 01/12 (2.796 Anschläge)

ARGE Baurecht rät: Vor Abschluss Vertragsart sorgfältig wählen

arge — Tue, 13 Dec 2011 11:19:00 +0100

Kaufvertrag oder Werkvertrag? Beide Vertragsarten sind am Bau üblich. Nach der Entscheidung des BGH vom 23.07.2009 (Az. VII ZR 151/08) wird die Unterscheidung in Zukunft immer wichtiger. Vor allem Architekten und Fachplaner sollten sie nicht auf die leichte Schulter nehmen, rät die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

„Architekten und Fachingenieure sind hier in Zukunft besonders gefordert, denn sie müssen ihre Bauherren über die Besonderheiten der Verträge und die sich daraus ergebenden Konsequenzen aufklären können“, erläutert Baurechtsanwalt Kay Prochnow, Mitglied der ARGE Baurecht. „Je nach Vertrag ergeben sich unterschiedliche Zahlungs- und Gewährleistungsregelungen.“

Schließt beispielsweise ein Bauherr einen Werkvertrag mit einer Firma ab, über die Erstellung eines Rohbaus, so unterliegt er dem Werkvertragsrecht. Das Gebäude gilt als „Werk“. Bei einem Werkvertrag hat der Bauherr bestimmte Gewährleistungsansprüche, falls Mängel auftreten. Der Unternehmer wiederum hat das Recht auf Sicherheitsleistungen und kann entscheiden, wie er eventuelle Mängel beseitigt. Bestellt der Bauherr dagegen ein bewegliches Bauteil, etwa eine Solaranlage, Fenster oder eine Markise, so unterzeichnet er dazu in der Regel einen Kaufvertrag. In diesem Fall muss er – zumindest theoretisch – den Kaufpreis sofort bezahlen und darf damit nicht warten, bis mögliche Mängel beseitigt sind. Im Alltag spielt die Entscheidung des BGH noch keine große Rolle, denn die meisten Firmen, die einen solchen Kaufvertrag mit dem Bauherrn abschließen, verzichten darauf, den Kaufpreis bereits bei der Bestellung einzufordern. Das wäre zwar ihr gutes Recht, stieße aber mit Sicherheit auf Unverständnis bei den Kunden.

Interessant wird die Frage nach der Vertragsform in der Regel erst, wenn Mängel auftauchen und es zum Streit kommt. Bezahlt dann der Bauherr die Rechnung nicht, verklagt ihn der Fensterbauer oder Solarinstallateur – und bekommt Recht, denn diese Bauteile gelten als bewegliche Bauteile und unterliegen damit, gemäß BGH-Urteil, dem Kaufrecht. Das heißt, sie müssen erst einmal bezahlt werden, über Mängel und deren Beseitigung wird anschließend gesprochen.

Hinzu kommen im Kaufrecht unter Umständen besondere Untersuchungspflichten. Dann nämlich, wenn der Auftraggeber Unternehmer oder Kaufmann im Sinne des Handelsgesetzbuches (HGB) ist. Der Architekt, der in der Regel das Bauteil technisch abnimmt, hat dann nur maximal zwei Wochen Zeit, den Mangel zu untersuchen und anzuzeigen. Erledigt er dies nicht fristgerecht, verliert der Bauherr seine Mängelrechte. „Architekten müssen das wissen und sollten ihre Bauherren deshalb immer zum Abschluss von Werkverträgen raten“, empfiehlt der Baurechtsanwalt. „Es dürfte sogar bei der Beratung ein haftungsrelevanter Beratungsfehler sein, wenn Architekten im Einzelfall nicht darauf hingewiesen haben, dass aufgrund dieser Problematik eine Rechtswahl zu Gunsten des Werkvertragsrechts erforderlich ist.“

Besondere Brisanz bekommt das Ganze, wenn bewegliche Bauteile mit Kaufvertrag im Ausland geordert werden, was heute dank Internet logistisch immer einfacher wird. Bestellt der Bauherr etwa Marmorfliesen in Italien und stellen sich die Fliesen später als fehlerhaft heraus, dann greift internationales Recht. „Auch hier muss der Architekt bestimmte Fristen einhalten, um Mängel zu prüfen und Beschwerde einzureichen. Lässt er die verstreichen, weil er die Rechtslage nicht kennt, bleibt sein Bauherr auf dem Schaden sitzen. Mehr noch“, befürchtet Kay Prochnow, „voraussichtlich weigert sich auch seine Versicherung, den Schaden zu regulieren. Sie wird sich auf den Standpunkt stellen, der Planer hätte die Fristen grob fahrlässig oder gar vorsätzlich verstreichen lassen.“ Architekten und auch Fachplaner, die beispielsweise energetische Anlagen konzipieren und realisieren, sollten sich deshalb im Vorfeld genau informieren und vom Baurechtler beraten lassen, damit sie im eigenen und im Sinne ihrer Auftraggeber die optimale Vertragsart wählen.

BauR 12/11 (4.055 Anschläge)

ARGE Baurecht erinnert: Ansprüche verjähren zum Jahresende!

arge — Tue, 15 Nov 2011 09:26:03 +0100

In wenigen Wochen, zum Jahresende, verjähren viele Ansprüche. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. „Wer jetzt seine Vergütungsansprüche nicht umgehend durchsetzt, der geht leer aus“, warnt Baufachanwältin Heike Rath, Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der ARGE Baurecht.

Bei den so genannten Vergütungsansprüchen handelt es sich um Honorarforderungen von Bauunternehmern, Fachingenieuren oder Architekten. Vergütungsansprüche verjähren grundsätzlich nach drei Jahren. Der Zeitpunkt, ab dem diese Dreijahresfrist läuft, ist unterschiedlich. Auf der sicheren Seite steht der Unternehmer, wenn er für die Berechnung der Verjährung von der Bauabnahme beziehungsweise dem Zeitpunkt ausgeht, in dem die Bauleistung ordnungsgemäß erbracht wurde, rät die ARGE Baurecht.

„Anders ist dies bei Vergütungsansprüchen, die auf der Gebührenordnung für Architekten und Ingenieuren (HOAI) beruhen oder bei Handwerkerleistungen, für die die Vergabe- und Vertragsordnung Teil B (VOB/B) vereinbart wurde. Dann kommt es für den Beginn der Verjährung nicht auf den Zeitpunkt der Abnahme an, sondern auf den Zeitpunkt, an dem der Architekt oder Handwerker eine prüfbare Schlussrechnung abgegeben hat“, differenziert Heike Rath. „Für alle Vergütungsansprüche gilt aber gleichermaßen: Die Verjährungsfrist beginnt immer erst ab dem jeweils nächsten Jahresanfang. Für alle in diesem Jahr beendeten und in Rechnung gestellten Arbeiten also am 1.1.2012, und der Anspruch verjährt dann entsprechend am 31.12.2014. Fachleute bezeichnen das als Ultimoverjährung.“

Wer diese Fristen nicht genau beachtet, der läuft Gefahr, seine Ansprüche zu verlieren. Das passiert im hektischen Alltag schnell: Ein Unternehmer hat – beispielsweise – im Sommer 2008 ein Haus gedämmt und frisch verputzt. Die Arbeit ist abgeschlossen, wenn auch noch nicht ganz bezahlt; er hat noch Anspruch auf ausstehenden Werklohn. Seit dem 1. Januar 2009 läuft die Verjährungsfrist für seinen Werklohn – und sie läuft jetzt am 31. Dezember 2011 aus! Das ist in wenigen Wochen.

„Wer jetzt nicht schnell handelt und seine Ansprüche geltend macht, der hat das Nachsehen“, mahnt die Baurechtsanwältin und rät eindringlich zum Handeln. „Entgegen landläufiger Meinung reicht es nicht, jetzt schnell noch eine Mahnung zu schicken, gleich ob eingeschrieben oder nicht. Die Verjährung wird nur durch Vereinbarung oder gerichtliche Geltendmachung aufgehalten.“ Solche gerichtlichen Maßnahmen kann bei Forderungen ab 5.000 Euro und mehr aber nur der Anwalt veranlassen. Und dazu braucht er Zeit. Wer erst kurz vor Weihnachten seinen Baurechtler mit der Wahrung seiner Ansprüche beauftragt, so warnt die ARGE, der kommt wahrscheinlich zu spät.

BauR 11/11 (2.755 Anschläge)

ARGE Baurecht: Vorsicht bei Franchise-Angeboten

arge — Tue, 18 Oct 2011 09:36:34 +0200

Viele Menschen träumen vom eigenen Heim, scheuen aber vor der individuellen Planung mit dem Architekten zurück. Sie befürchten hohe Kosten, Zeit und Aufwand. Stattdessen suchen sie sich Fertigobjekte über das Internet. Ein solches schlüsselfertiges Objekt kann sich allerdings im Laufe der Bauzeit zum Albtraum entwickeln, warnt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

„Die Traumhäuser aus dem Internet haben fast immer einen Haken“, warnt Baurechtsanwältin Sabina Böhme, Mitglied der ARGE Baurecht. „Die meisten Angebote sind nämlich so genannte Franchise-Offerten. Beim Franchising stellt ein Franchisegeber einem Franchisenehmer die Nutzung seines Geschäftskonzepts gegen Entgelt zur Verfügung. Franchising ist ein in vielen Bereichen gängiges Geschäftsmodell. Nur geht es beim Hausverkauf eben nicht um Sandwiches oder Hackfleischbratlinge, sondern um teure Immobilien! Bauherren können hier gar nicht vorsichtig genug sein“, warnt die Baufachanwältin.

Besonders sorgfältig prüfen sollten Bauherren vor allem den Bauvertrag. Bevor sie ihn unterzeichnen, müssen sie unter anderem klären, mit wem sie eigentlich bauen. Denn die Firma, die die schicken Hausansichten ins Netz stellt, ist nur der Franchisegeber. Er hat das Hausmodell entwickelt. Gebaut wird es aber vom Franchisenehmer. „In der Regel ist das ein Bauunternehmen in der Region“, beobachtet Sabina Böhme und warnt: „Die Qualitätsunterschiede bei den Franchisenehmern können erheblich sein.“

Der angehende Bauherr sollte also vorab Erkundigungen einziehen und prüfen, welchen Leumund die Gesellschaft oder der Inhaber der Einzelfirma hat. Denn letzten Endes kommt es auf die Leistungsfähigkeit des Vertragspartners an. „Der Franchisegeber spielt in diesem Vertragsverhältnis bei der Errichtung des Einfamilienhauses keine direkte Rolle. Auch die Solvenz des Franchisegebers ist unerheblich, es kommt allein auf die des eigenen Vertragspartners an. Das heißt im Umkehrschluss: Für Schlechtleistungen, mangelhafte Bauausführungen oder Schäden im Zusammenhang mit der Ausführung haftet allein der tatsächliche Vertragspartner und nicht der Franchisegeber“, erläutert die Baufachanwältin.

Alle Versprechungen über Planungs- und Finanzierungssicherheiten, Qualitätssicherung oder Sicherungen im Fall der Insolvenz, die der Franchisegeber im Internet oder auf Prospekten macht, spielen keine Rolle. Der Bauherr muss alle Details mit dem eigenen Vertragspartner, dem Franchisenehmer, vertraglich vereinbaren. Und er sollte sich unbedingt durch eine Bürgschaft oder Versicherungszertifikate absichern – und sich diese auch aushändigen lassen.

Die ARGE Baurecht empfiehlt allen Bauherren, bei Offerten im Internet zunächst alle Veröffentlichungen genau zu lesen und dann den Vertrag, der tatsächlich abgeschlossen werden soll, unbedingt vor der Unterschrift vom Baufachanwalt prüfen zu lassen. Nur so lassen sich unliebsame Überraschungen vermeiden.

BauR 10/11 (2.964 Anschläge)

ARGE Baurecht: Mängel auch rügen, wenn Unternehmer gekündigt wurde

arge — Tue, 20 Sep 2011 11:51:15 +0200

Mit der förmlichen Bauabnahme beginnt die so genannte Gewährleistungsfrist. Bei VOB-Verträgen beträgt sie vier Jahre, ist die Anwendung der VOB/B nicht vereinbart, sind es nach BGB fünf Jahre. Innerhalb dieser Frist muss das Unternehmen, das für den Bau oder Bauabschnitt verantwortlich ist, Mängel an diesem Werk auf eigene Kosten beseitigen. „Bauherren, die einen Mangel rügen, sollten bedenken: Es ist nicht nur die Pflicht des Unternehmers, sondern sogar sein Recht, den Mangel selbst zu beseitigen“, erläutert Rechtsanwalt Christian Meier, Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

„Kein Bauherr darf ohne weiteres eine andere Firma mit der Beseitigung des Mangels beauftragen und die dafür anfallenden Kosten vom ursprünglich beauftragten Bauunternehmer verlangen“, erklärt der Baurechtler, „denn bei Mängeln gilt: Zunächst muss immer dem Bauunternehmen Gelegenheit zur Nachbesserung eingeräumt werden.“

Das gilt auch, wenn der Auftraggeber den Vertrag mit dem Bauunternehmen zwischenzeitlich aus wichtigem Grund gekündigt hat, etwa, weil der Bauunternehmer mit der Fertigstellung in Verzug geraten ist. „Auch in diesem Fall“, erläutert Christian Meier, „muss der Bauherr dem Auftragnehmer zunächst Gelegenheit zur Mängelbeseitigung geben und hierfür eine angemessene Frist setzen.“

Eine Ausnahme gibt es allerdings: „Hat der Auftraggeber bei einem VOB-Vertrag das Bauunternehmen gekündigt, weil es vor der Abnahme bereits erkannte Mängel trotz entsprechender Fristsetzung und Androhung der Kündigung nicht behoben hat, dann muss der Auftraggeber keine weitere Frist setzen“, weiß Baujurist Meier, schränkt die Aussage aber auch gleich wieder ein: „Jedoch ist auch dann die Fristsetzung nur für die Mängel entbehrlich, deren Nichtbeseitigung zur Kündigung geführt hatte." Für alle anderen Mängel gilt das übliche Verfahren: Erst rügen und Frist setzen. Passiert daraufhin nichts, darf der Bauherr den Mangel selbst beseitigen, beziehungsweise ein anderes Unternehmen damit beauftragen. „Im Zweifel“, so rät der Experte, „lieber erst noch einmal einen Baujuristen um Rat fragen. Dann kann nichts schief gehen.“

BauR 09/11 (2.218 Anschläge)

ARGE Baurecht rät: Skonto muss vereinbart werden

arge — Tue, 16 Aug 2011 10:01:00 +0200

Wer baut, der investiert meist größere Summen. Da lohnen sich Rabatte. Im Baugewerbe sind Skontovereinbarungen üblich, also die Reduzierung der Rechnungssumme, sofern diese innerhalb einer bestimmten Frist bezahlt wird. „Skonto muss allerdings immer vorher vereinbart werden“, erinnert die Berliner Baurechtsanwältin Sabina Böhme, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Außerdem müssen die Regelungen eindeutig sein. Wenn Skonto vereinbart wird oder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen Regelungen hierzu enthalten sind, so muss beispielsweise daraus genau hervorgehen, in welcher Höhe und innerhalb welcher Fristen und von welchen Zahlungen Skonto in Abzug gebracht werden kann.“

Darauf sollten Auftraggeber und Bauherren im eigenen Interesse achten, denn wenn die Regelungen nicht genau festgelegt sind, dann ist die Skontoregelung unwirksam. Das heißt, dann muss der Auftraggeber die komplette Summe ohne Abzug überweisen. Er darf nichts einbehalten. „Es lohnt sich für Auftraggeber, vorab über Skontovereinbarungen zu sprechen“, weiß die Expertin. „Bis zu fünf Prozent Skonto sind in der Baubranche durchaus üblich.“ Diese Ersparnis summiert sich vor allem bei größeren Projekten.

Üblicherweise beginnt die Skontofrist nach dem Eingang einer prüffähigen Rechnung beim Auftraggeber. „Unbedingt einhalten sollten Auftraggeber dann die vereinbarte Skontofrist“, rät die Baurechtsanwältin. „Relevant ist dafür – soweit keine anderweitige Vereinbarung getroffen wurde – nicht der Zeitpunkt der Zahlung, sondern der Stichtag des Zahlungseingangs auf dem Konto der beauftragten Bau- oder Handwerksfirma.“ Je nach Geldinstitut kann das bis zu drei Werktagen dauern.

Skonto abziehen darf ein Bauherr auch dann, wenn er – aus berechtigten Gründen – einen Teil des Werklohnes einbehält. Vorausgesetzt natürlich, er überweist den skontierten Restbetrag dann innerhalb der Skontofrist auf das Empfängerkonto. „Selbst wenn sich im Nachhinein noch herausstellt, dass der Einbehalt geringfügig überhöht war, bleibt es beim Skontoabzug. Das gilt aber alles immer nur, wenn alle Skontovereinbarungen vorab genau festgelegt waren.“

BauR 08/11 (2.187 Anschläge)

ARGE Baurecht: Neue Rechte bei Materialkauf im Baumarkt

arge — Tue, 19 Jul 2011 11:01:37 +0200

BERLIN (DAV) – Wer neu baut oder sein Haus renoviert, der versucht in der Regel, Material und Arbeit günstig einzukaufen. Viele private Bauherren kaufen Fenster, Türen, Fliesen, Tapeten und Bodenbeläge deshalb im Baumarkt, mitunter sogar im Internet. „Solche Sparsamkeit kann richtig teuer werden“, warnt Baufachanwältin Heike Rath, Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Dann nämlich, wenn das gekaufte Material Mängel hat.“

Ein klassischer Fall: Der Kunde kauft im Baumarkt Parkett und lässt es vom Handwerker verlegen. Der Handwerker erkennt nicht, dass das Material Mängel hat. Erst Wochen später löst sich die obere Schicht des Bodens ab. „Selbstverständlich hat der Kunde das Recht auf mangelfreie Ware“, erläutert die Juristin. „Deshalb muss ihm der Baumarkt auch das Material ersetzen. Das war schon lange so. Auf den Handwerkerkosten für den Ein- und Ausbau allerding blieb der Kunde bislang sitzen.

Dies wird sich nun möglicherweise ändern. Denn am 16.06.2011 hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) entschieden, dass der Verkäufer nicht nur das mangelhafte Verbrauchsgut umtauschen muss, sondern auch die Folgekosten tragen muss. (Rs C-65/09). Damit ist der Baumarktkunde aus dem Schneider. Zumindest theoretisch. Wie sich das neue Recht umsetzen lässt und welche rechtlichen Schritte der Kunde dabei unternehmen muss, das wird die Praxis in nächster Zeit zeigen. Auf der sicheren Seite ist, wer sich den Rat des Baurechtsanwalts holt.“

Einfacher ist die Situation, wenn der Kunde einen Handwerker beauftragt, der das Material mitbringt. Baut der Handwerker fehlerhaftes Parkett ein, dann muss er es im Rahmen seiner Gewährleistung auch auf eigene Kosten wieder ausbauen und entsorgen sowie neues, fehlerfreies Material einbauen. In diesem Fall handelt es sich um einen Werkvertrag. Der Kunde hat mit dem Handwerker einen Vertrag über die Herstellung eines Werkes, in dem Fall des Bodens abgeschlossen. Also muss der Unternehmer auch vertragsgemäß liefern. Und zwar Material und Leistung aus einer Hand. Im Falle einer Reklamation hat es der Kunde auch nur mit einem Vertragspartner zu tun.

Zur Vorsicht mahnt die ARGE Baurecht nach wie vor beim Kauf von Baustoffen über das Internet. „Viele Verbraucher machen sich gar keine Gedanken, was es rechtlich bedeutet, wenn sie beispielsweise eine Haustür in Italien bestellen oder Terrakottafliesen in Griechenland“, beobachtet Heike Rath. Wird die Ware geliefert und hat Mängel, muss der Käufer einiges klären, etwa nach welchem Recht der Fall behandelt wird und welches Gericht gegebenenfalls überhaupt zuständig ist.

„Diese und andere Fragen sind inzwischen auf europäischer Ebene geregelt worden. Seit dem 17. Dezember 2009 gilt die so genannte „Rom I-Verordnung“. Eine EU-Verordnung gilt immer unmittelbar. Anders als bei einer Richtlinie der EU bedarf es keiner weiteren Umsetzung in das deutsche Recht“, erläutert die Fachanwältin. „Es ist jetzt auch grundsätzlich möglich, mit dem Vertragspartner eine Vereinbarung über das anzuwendende Recht zu treffen. Allerdings gibt es hier keine allgemein gültigen Empfehlungen. Jeder Fall muss vorab unabhängig beurteilt werden. Wer größere Investitionen plant, der sollte sich deshalb vorher vom Baurechtsanwalt beraten lassen.“
BauR 07/11 (3.322 Anschläge)